Застройщик не достроил дом что делать

Содержание

Что делать, если застройщик не достроил дом?

Застройщик не достроил дом что делать
sh: 1: –format=html: not found

Когда человек вложил свои сбережения в новостройку, понятно, что он будет теперь каждый день проверять, на сколько сантиметров вырос его новый дом.

И если вдруг эти сантиметры перестали прибавляться, инвестор начинает переживать, анализировать, паниковать и искать ответы.

Почему строительство идет медленно? А построят ли? Если построят, то, успеют ли в срок? А если не построят и бросят?

Это нормальные вопросы, нормального инвестора. С этим надо разбираться.

Мы поможем вам дать ответы на волнующие вопросы, а также, объясним, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома затягивается.

Но, надо понимать, что каждая отдельная ситуация всегда должна рассматриваться индивидуально. Однако стандартные подходы выглядят следующим образом.

Для начала необходимо разобраться в причинах просрочки

Причины могут быть следующие:

  • хищение средств застройщиком
  • банкротство застройщика
  • проблема с вводом дома в эксплуатацию

Если стройка остановилась, а правоохранительными органами установлен факт хищения средств, тут появляется уголовное дело и тогда дольщик должен получать статус потерпевшего в рамках УД.

Если стало известно о том, что в отношении застройщика введена процедура банкротства, необходимо подавать заявление в арбитражный суд. И включить себя в реестр кредиторов компании. Тут дольщик имеет преимущества перед другими кредиторами. Вы можете выбрать вид требований: или деньги или квартира.

Если дом достроен, но вас все не приглашают получить ключи, значит вполне может быть, что у застройщика проблема с вводом дома в эксплуатацию. Тут вариантов много, от документов на землю и до соблюдения требований пожарной безопасности в доме.

Если причина не известна – выясняем ее

Начинать, конечно же, необходимо с застройщика. Дольщик может обратиться к нему с письмом-требованием объяснить задержку сроков, ссылаясь на свой договор. Вы имеете право запросить план-график строительства, который обязан быть у застройщика. Более того, он должен быть опубликован на сайте застройщика.

Письмо обязательно отправляйте заказным с описью, чтобы иметь подтверждение на руках.

Также, в причинах можно разобраться путем написания коллективного обращения в Минстрой с просьбой провести проверку и выяснить причину просрочки. В таком обращении не забудьте попросить сообщить вам письменно о результатах проверки. По закону ответ вам должен поступить в течение 30 дней.

Именно коллективное письмо привлекает больше внимание, чем письмо одного дольщика.

Бывает, что и Минстрой не отвечает и ничего не делает. Вы имеете полное право обжаловать его бездействие через суд. А вот тут уже ответы последуют.

Ко всем неприятностям у вас еще и ипотека?

Большая проблема для дольщиков с ипотекой — регулярные платежи в банк никто не отменял. Обязательства перед банком ведь остаются и банк будет ждать от вас регулярные взносы. Прекращать их — это неправильное решение. Так как кроме них потом к вам прилетят еще и штрафы.

В таком случае обратитесь в банк с письменным заявлением и попросите рассрочку. Объясните ситуацию, а лучше приложите ответы от уполномоченных органов о состоянии строительства.

Но не стоит верить в чудеса, и думать, что банк обязан пойти вам навстречу. Это зависит от конкретного банка, вашей истории в нем. Если все плохо и стройка заморожена, вы имеете право расторгнуть договор ДУ, и требовать у застройщика взыскание уплаченных процентов по кредиту.

Привлекайте внимание к своей проблеме

Пишите, звоните, публикуйте, рассказывайте. Чем больше людей, организаций и издательств будет знать о вашей проблеме – тем больше шансов ее решить. Информационный фон — это мощнейшее оружие в современном мире. Создайте его и повлияйте на проблему.

В любом случае дольщикам лучше нанять юристов, они составят правильные письма (запросы) в нужные органы и организации. Вы получите информацию о состоянии дел вашего застройщика.

Дальше ситуация уже в руках уполномоченных органов и ваших юристов. Банкротство застройщика, привлечение другого инвестора/застройщика для достройки.

Новый застройщик, достраивая свободное и продавая готовые квартиры — зарабатывает и параллельно помогает дольщикам.

Внимание

И помните, что вы имеете право расторгнуть договор и вернуть свои деньги + неустойку. Конечно же если есть с кого спросить и если привлечь к вопросу грамотного специалиста.

В любом случае, не пускайте на самотек данную проблему, обратитесь к квалифицированному специалисту. “Единый Центр Защиты” — это более 400 юристов, представительства в 45 городах и онлайн сервис по всей России.

Наши юристы являются признанными экспертами в своих областях права. В таком случае вам не придется составлять, письма, заявления и ходить по инстанциям.

Наши специалисты сделают всё за вас, и добьются для вас положительного решения.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом? / Sibdom.ru

Застройщик не достроил дом что делать

Как защитить свои права дольщику, если дом, в котором он купил квартиру, оказался долгостроем и строительную компанию требуют признать банкротом в суде.

Как правило, банкротство строительной компании инициирует подрядчик или банк, когда становится ясно, что у застройщика нет средств на оплату выполненных работ или гашение кредита. Компания не может выполнить взятые на себя обязательства. Тогда подрядчики обращаются в суд с требованием признать строительную фирму банкротом.

Конечно, оптимальный вариант для дольщика, если застройщик, у которого начались серьезные проблемы, завершит объект сам. Например, сможет найти инвестора, готового вложить средства в проект.

Банкротство застройщика — это негативный сценарий развития событий для участников строительства.

Но если избежать его не удалось, процедура банкротства позволит установить перечень всех, перед кем у застройщика остались долги.

Она даст возможность отделить дольщиков, которые купили квартиры в объекте и действительно имеют право на возмещение, от тех лиц, на кого в преддверии банкротства застройщик мог просто переписать имущество компании.

В процессе банкротства конкурсный управляющий выявляет и оспаривает незаконные сделки, которые заключались для вывода имущества. Наконец, банкротство позволяет выделить из общей конкурсной массы незавершенный дом и передать его для достройки дольщикам.

Тогда другие кредиторы строительной компании претендовать на него уже не смогут. Только после этого дом может завершить новый застройщик или ЖСК.

Порядок банкротства застройщика определен в законе № 210-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С того момента, как арбитражный суд признал застройщика банкротом, в компании начинается конкурсное производство.

В это время назначенный судом конкурсный управляющий должен собрать информацию о компаниях и гражданах, перед которыми застройщик не выполнил обязательства.

Он составляет реестр — перечень всех, перед кем у застройщика остались долги, — чтобы разделить между ними имущество строительной фирмы.

Как дольщики узнают о банкротстве строительной компании?

Сообщить дольщикам, что началась процедура банкротства, должен конкурсный управляющий.

Он направляет участникам строительства уведомление о том, что началось конкурсное производство и дольщикам нужно подать документы для включения в реестр.

Адрес конкурсного управляющего указан в определении арбитражного суда о признании застройщика банкротом. Кроме того, он есть в официальном сообщении о признании компании банкротом, которое публикует газета «Коммерсант».

Подать документы для включения в реестр кредиторов дольщик обязан в течение трех месяцев с момента получения от конкурсного управляющего уведомления. Если дольщик не успел подать заявление в арбитражный суд в отведенный срок и не был включен в один из реестров кредиторов, он может лишиться и денег, и квартиры.

Дольщиков включают в третью очередь кредиторов. Их требования должны быть удовлетворены после того, как рассчитаются с сотрудниками обанкротившейся строительной фирмы, возместят судебные расходы и причиненный здоровью вред.

Что получит дольщик при банкротстве застройщика?

При этом у дольщиков есть право выбора. В зависимости от того, что они хотят получить в итоге: деньги или квартиру, — они должны подать заявление о включении в один из двух реестров кредиторов.

Если участник строительства не готов ждать достройки дома и хочет получить денежную выплату, ему нужно подать заявление о включении в реестр денежных требований.

Дольщики, которым нужна квартира, подают заявление о включении в реестр требований жилых помещений.

Те дольщики, что не успели подать заявление в установленный срок, могут попытаться продлить его в суде. Это возможно, если причина, по которой документы не были поданы конкурсному управляющему, является уважительной. Например, участник строительства не получил письма управляющего со сроками подачи документов, поэтому не смог их вовремя предоставить.

В пакет документов, который необходимо направить конкурсному управляющему, для того чтобы дольщика включили в реестр, входят:

договор долевого участия или договор уступки права требования,

документы, подтверждающие оплату по договору (приходно-кассовые ордера, платежные поручения),

копия паспорта.

Их нужно принести лично в специальный офис для приема документов или отправить на адрес конкурсного управляющего по почте заказным письмом с описью вложения. Конкурсный управляющий обязан в течение 30 дней изучить документы и вынести решение, включать дольщика в реестр или нет. Участник строительства узнает о принятом решении, получив по почте уведомление.

Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика?

Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.

Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании.

Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов.

Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.

Что сможет вернуть дольщик при банкротстве застройщика?

Как только все дольщики установлены, конкурсный управляющий объявляет о собрании, на котором должна решиться судьба недостроенного дома. Его проводят в течение трех месяцев с того момента, когда закончили формировать реестры кредиторов. О дате собрания управляющий обязан поставить в известность дольщиков, отправив на их адреса уведомления.

На собрании участники строительства должны договориться о создании жилищно-строительного кооператива для достройки дома. После этого арбитражный суд должен принять решение о передаче недостроенного дома кооперативу.

Дольщики тех домов, застройщики которых делали отчисления в Фонд защиты дольщиков, на общем собрании смогут выбрать способ возмещения от застройщика-банкрота.

Возможны три варианта возмещения:

  1. достройка дома силами кооператива,
  2. передача дома для достройки новому застройщику,
  3. получение компенсации из Фонда защиты дольщиков.

Такая возможность предусмотрена в Федеральном законе от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Чтобы решение было принято, за него должно проать абсолютное большинство (три четверти) дольщиков.

Если решено достраивать дом, всем дольщикам, включая тех, кто ал за денежную компенсацию, придется ждать окончания строительства, чтобы получить квартиру. Если недостроенных домов у застройщика несколько, ание проводится по каждому дому в отдельности.

Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры.

Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов.

При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.

До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика.

Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу.

И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.

Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – ЮК

Застройщик не достроил дом что делать

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме.

К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.
Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2021 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Застройщик не достроил дом что делать

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков.  Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

Жск и жнк вместо 214-фз

До 1 июля 2021 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов.

  Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства.

Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных  накопительных кооперативах».  Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов.  Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК.

  В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

С 1 июля 2021 года строительство по ЖСК будет ограничено. Работу смогут продолжить только созданные до этой даты ЖСК. Федеральный закон № 175 ФЗ от 1 июля 2021 года запретил строительство путем образования новых ЖСК и ЖНК.  С 1 июля 2021 года ЖСК могут действовать только в двух случаях.

  ЖСК может быть образован для реализации государственных жилищных программ либо при достройке дома дольщиками в случае объявления застройщика банкротом.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома.  Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2021 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2021 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона.  Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ.

  Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа.

Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.  В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи.  При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи.

  При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски  и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.
Перечисленные выше случаи не являются единственными способами обхода требований 214 ФЗ.

  Поэтому при покупке квартиры у застройщика необходимо внимательно изучить предлагаемый им договор.Также нужно помнить, что покупка по 214-ФЗ является самым безопасным для гражданина способом.

  Если застройщик предлагает что-то иное, необходимо очень тщательно оценить связанные с этим риски, и, возможно, выбрать другого застройщика.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2021 года.  Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик).

  Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями.

Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади.  При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, разницу до 1 метра застройщики «прощают» своим дольщикам.  Если же разница превышает 1 метр в пользу застройщика, он может потребовать с дольщика доплату. В этом случае будет справедливо, если ДДУ предусматривает возврат дольщику разницы в цене при уменьшении площади квартиры.

Если же разница в площади составляет более 5%, и дольщик не согласен на такое изменение, он вправе отказаться исполнять договор долевого участия.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора.  Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры.

Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст.

7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2021 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор.

  Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью.

  Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке.

  Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства.

  В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора.  При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику.

  Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

  Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры.  Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика.  Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов  и т.п.

  Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание).  Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство.

  После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

+7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

+7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Как получить деньги за недостроенную квартиру

Застройщик не достроил дом что делать
«Живите в красоте», — гласит слоган обанкротившейся Urban Group Михаил Джапаридзе/ТАСС

Дольщице Urban Group с боем удалось вернуть все вложенные в квартиру средства. Опираясь на ее опыт, рассказываем, как нужно общаться со страховой и в каких случаях лучше дождаться готовое жилье.

«Останетесь и без квартиры, и без денег!»

Екатерина В. купила квартиру на нулевом цикле в ЖК «Опалиха О3», который строила одна из компаний Urban Group (ООО «Хайгейт») за 5 млн рублей. И терпеливо ждала, пока дом построят, — пока не случилось банкротство застройщика.

Весной 2021 года Росреестр отказался регистрировать договоры долевого участия (ДДУ) в проектах Urban Group, затем, в мае, власти инициировали проверку компании.

Тогда же Сбербанк отозвал аккредитацию по ипотечным программам в проектах застройщика, а в июле арбитражный суд ввел наблюдение в пяти «дочках» Urban Group.

Ключи от квартиры в доме Екатерины дольщики должны были получить в августе 2021 года, а в итоге к сентябрю от дома было построено только два этажа. По заявлению властей, на достройку должно было уйти еще 2,5 года. Этот вариант нашей дольщице не подходил.
Согласно «дорожной карте» по восстановлению прав дольщиков в многоквартирных домах ГК «Урбан груп», завершение строительства всех объектов застройщика планируется до конца 2022 года.

Будучи юридически грамотной и финансово подкованной, сразу по назначении конкурсного управляющего Екатерина пошла в компанию, с которой у Urban Group был заключен договор страхования ответственности, и потребовала вернуть вложенные средства.

«Меня приглашают на встречу. Приезжаю, заводят в отдельный кабинет (не в общий, как обычно), беседу проводит начальник чего-то там, со временем к нему на подмогу приходит начальник начальника, и оба всячески пытаются оказать мне психологическую помощь», — рассказывает Екатерина.

Представители страховой акцентируют внимание на «главном различии между кредиторами, выразившими требования к должнику в виде передачи жилых помещений, и кредиторами, требующими денежную компенсацию.

Оно заключается в следующем: «Кредиторы, требующие денежную компенсацию, утрачивают право получения своей квартиры в собственность после достройки дома, их требование переводится в денежную форму. При этом Администрация Московской области и Фонд защиты прав дольщиков гарантируют исполнение только обязательств по передаче жилых помещений, но не денежных требований».

Когда этот аргумент дольщицу не впечатлил, менеджеры усилили давление: «Возбуждение уголовного дела (против застройщика. — Прим. ред.) не освобождает страховую компанию от обязанности выплатить страховое возмещение.

Однако, если в дальнейшем будет вынесен приговор суда в отношении застройщика о том, что деньги дольщиков были умышленно похищены (а не штукатурку слишком дорогую купили), страховое возмещение не подлежит выплате (ст. 963 Гражданского кодекса РФ и п. 5.2 правил страхования).

Ключевым аргументом становится то, что выплаченное ранее возмещение в этом случае подлежит возврату обратно в страховую (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ)». Все это говорится к тому, чтобы склонить дольщицу не претендовать на денежную выплату, а включиться в реестр требований жилых помещений, дождаться достройки дома и получить квартиру. Может быть. Когда-нибудь. «А то и квартиру вы свою обратно не получите, и деньги нам вернете», — пугали страховщики. «Ну ок, потом разберемся», — не испугалась Екатерина и ушла собирать документы на выплату.

«Идите вы… к ксероксу!»

Второй визит в страховую порадовал еще больше, чем первый. «Вернулась с полным пакетом документов, и начался цирк, только не с конями, а с кем-то очень напоминающим вежливого коллектора. — Вы пришли к нам за помощью, и мы так счастливы ее оказать.

— Да нет, я пришла к вам не за помощью, а за страховой выплатой, которую вы должны осуществить в рамках договора страхования и т. п. — А вы и пакет документов собрали? — Да, вот он. — А согласие банка на отчуждение объекта и выписка из банка о задолженности и т. п.

(квартира ипотечная) у вас тоже есть? — Зачем? Я собрала документы на урегулирование убытка согласно правилам страхования, на основании которых заключен договор. — Принципиальная? — Нет, действую по закону».

Далее последовал примерно час вежливой беседы, в которой дольщицу в мягкой форме очень жестко прессовали на тему того, что собранный ею пакет не соответствует тому списку, который требует руководство этой конкретно страховой. Основной довод — «у нас на сайте так написано».

«Меня это не интересует, на заборе тоже написано, — парировала дольщица. — Покажите пункт правил или договора, ну или статью закона, на основании которой вы требуете дополнительные документы».

В общей сложности подача документов заняла всего лишь один час и каких-то сорок пять минут.

После написания заявления на урегулирование и составление описи вежливый сотрудник хотел было уже удалиться с оригиналами документов, но впал в ступор от очередного вопроса Екатерины: «А куда это вы собираетесь с моими документами?» «Все, мы у вас их забираем».

«Оригиналы? Да вы что? Я еще в своем уме, чтобы не отдавать оригинал договора ДДУ, договор страхования и все остальные подлинники». «Но у нас требование — только оригиналы». И опять начинается песнь про написанное на заборе, то есть на сайте компании. «Так вот, друзья мои, на сайте, действительно, написано «оригиналы», а в правилах страхования — «копии».

Еще бы! Кто бы им разрешил написать в правилах «оригиналы». Причем, заметьте, копии, даже не заверенные у нотариуса. На помощь мне подоспела юридически грамотная спасительница, которая быстренько прислала мне, какие у нас по закону бывают копии, что позволило мне послать уже ставшего родным сотрудника страховой прямо к ксероксу», — делится переживаниями Екатерина.

В итоге наша героиня получила возмещение по полной и сумела вернуть все изначально вложенные деньги, естественно, без учета уплаченных банку по ипотеке процентов.

Выводы, которые можно сделать из этой истории:

1. Не читайте написанное на заборе / сайте компании. Обращайтесь к первоисточникам — законам, правилам страхования, договору и т. п.

2. Не отдавайте никому оригиналы правоустанавливающих и других важных документов.

3. Настаивайте на своем, если уверены в своем праве. Перед визитом в страховую изучите вопрос, выясните свои права и права противной стороны. Если не можете разобраться самостоятельно, обратитесь к юристу.

4. Ищите, кому выгодно. Если вы приходите в компанию с требованием вернуть деньги, вы должны отдавать себе отчет, что вас будут отговаривать и пугать. Важно взвесить все за и против и принять рациональное решение.

В нашем случае риск, что страховая компания потребует эти деньги обратно, действительно существует — если будет выявлен и доказан факт мошенничества со стороны руководства застройщика.

Однако наша дольщица, по всей видимости, сделала правильный выбор: руководство Urban Group хоть и подозревали в мошенничестве, но так и не обвинили.

В начале декабря 2021 года Московский городской суд отменил арест имущества Андрея Пучкова — совладельца Urban Group — в рамках расследования дела о злоупотреблении полномочиями.

Деньгами или квартирами

В каких случаях лучше настаивать на выплате, а когда — терпеливо ждать квартиру, для дольщиков, чьи застройщики обанкротились, является ключевым.

Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-профи» Денис Бобков считает, что в текущей ситуации на рынке практически всегда лучше брать деньгами.

«Цены достаточно стабильны, и, взяв деньги вместо квартиры, можно не только не потерять, но даже и выиграть.

Но любой вариант нужно аккуратно рассчитать, выводы нужно сделать в зависимости от своей финансовой ситуации и жизненных планов», — говорит эксперт. Он рекомендует остановиться на варианте «Деньги», если:

— полученных от страховой денег хватает на приобретение аналогичной квартиры в беспроблемном проекте;

— строительство находится на низкой стадии, срок ожидания окончания большой (взяв деньги и доплатив, можно вложиться в беспроблемный проект);

— квартира приобретена в ипотеку, банк поблажек на сложную ситуацию с застройщиком не сделал (полученными деньгами вы расплачиваетесь с банком, остаток можно использовать в качестве первого взноса в другой ипотеке, которая может оказаться дешевле — ставки до недавнего времени падали);

— цены на жилье в районе, где строится дом, значительно снизились (на полученные деньги можно купить жилье большей площади).

Вариант «Квартира» Денис Бобков советует:

— тем, у кого нет ипотеки или она взята под очень выгодный процент;

— тем, у кого есть собственное жилье, нет необходимости платить за аренду;

— сверхопытным юристам, которые смогут взыскать значительную неустойку уже после достройки квартиры.

Страховщики отмечают, что чаще всего за страховым возмещением обращаются люди, которые оказались в непростой жизненной ситуации, и им срочно нужны денежные средства.

«В целом дольщики больше заинтересованы в получении квартир, об этом говорит и наша статистика общения с клиентами, — говорится в комментарии одной из компаний, занимающихся страхованием ответственности застройщиков и осуществляющих выплаты пострадавшим дольщикам.

— Кроме того, анализ рынка недвижимости показывает, что купить квартиру аналогичного качества в доме высокой готовности без серьезной доплаты не получится — цены существенно выросли, и эта тенденция сохраняется».

Страховщик также предупреждает, что на рынке активизировались недобросовестные юристы, которые обещают дольщикам, что с помощью их услуг они смогут получить и деньги, и готовое жилье, что сделать в рамках закона невозможно.

После получения дольщиком страхового возмещения обязательства застройщика по передаче ему квартиры прекращаются, право требования переходит к страховой в размере выплаченных ею денежных средств.

В соответствии с требованиями закона о банкротстве, после выплаты страховая компания направляет конкурсному управляющему заявление об исключении данного дольщика из реестра требования жилых помещений.

Дольщик теряет право на получение квартиры, а договор долевого участия считается расторгнутым.

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.