Управление посуточной сдачей квартиры

Содержание

Сдать квартиру посуточно в управление

Управление посуточной сдачей квартиры

  • быстрая окупаемость
  • нет перерывов в аренде (когда сменяются жильцы)
  • ежедневная уборка в квартире

Теперь расскажем про каждый плюс подробнее. Ни для кого не секрет, что сдавать посуточно выгоднее, чем на длительный срок.

Если Вы сдаёте 1-к квартиру в пределах МКАД возле метро за 40000 рублей в месяц, при посуточной аренде вы получите примерно 60000 рублей чистыми (цифры взяты не из воздуха, а из нашего личного опыта). Естественно это не баснословная прибыль, потому что нужно учесть многочисленные расходы на ведение данного бизнеса.

Но тем не менее, за год разница в деньгах очень существенна, про несколько лет вообще молчу…

Начиная сдавать посуточно, будьте уверены, что не возникнет длительных простоев, как это бывает при смене жильцов в долгосрочной аренде. В среднем, люди меняют съёмное жильё раз в год. Это конечно не касается взрослых людей с детьми, у которых есть привязка к конкретному садику / школе. Но и на старуху бывает проруха.

Большой плюс на мой взгляд — смотреть за состоянием квартиры в режиме «онлайн». Каждый день приходит горничная, убирается и видит, что нужно починить.

Пример заселяемости квартир за июнь / июль

Заселяемость за июль / август

Минусы

  • нужно тратить время на рекламу и организацию
  • отсутствие большого страхового депозита
  • повышенные риски

Посутка — это не просто пассивный доход, как многие думают. Это большой ежедневный труд. С наплевательским отношением, бизнес быстро улетучится и не принесёт ни копейки.

Как здорово сдать квартиру за сорок тысяч и получить еще сорок сверху в качестве депозита. Обычно собственник не откладывает эти деньги, а в тот же день спускает на свои потребности.

В посуточной аренде депозит не большой, да и отдавать его придётся на следующий день.

Но этот плюс на долгосрочную перспективу не является существенным, потому что депозит в любом случае рано или поздно придётся возвращать.

Риски

  • гости шумят и нарушают правила
  • что-нибудь могут сломать
  • квартира не будет сдаваться (много простоев)

При заселении всегда нужно смотреть и спрашивать, кого заселяете.

Часто даже по голосу легко понять, что перед вами гость, которому нельзя сдать жильё даже на сутки. Не заселяйте большие компании, людей которым «не нужно ложиться спать», пьяных и агрессивных. Эти банальные рекомендации действительно работают.

Также не забывайте про страховой депозит.

Опять же, опираясь на собственную практику, можем с уверенностью сказать, что данный минус крайне несущественный. Объясню почему. Случаи с поломкой очень редкие — примерно один раз за два года. Ну не хотят люди ничего ломать и оставаться без страхового депозита. Он хоть и небольшой, но всё-же деньги.

Ну так вот, представим, что они сломали самое дорогое что есть в апартаментах — телевизор. Стоит неплохой телевизор примерно 20 тысяч рублей. А теперь разделим эту сумму на 24 месяца, получаем 833 руб/месяц. У нас же ломали икеевский журнальный столик за 500 рублей, мы ещё и в плюсе остались! Конечно, жильё с очень дорогими вещами и антиквариатом сдавать не стоит.

Вопрос заселяемости самый трудный в данном бизнесе. Ведь нужно не просто отбить аренду, а заработать как можно больше. Здесь нужно найти тонкую грань между качеством предоставляемой услуги и количеством заселений.

Не сдавать квартиру кому попало в погоне за каждым рублём, а заселять свою только аудиторию. Чтобы добиться успеха, нужно качественно рекламироваться и оказывать услугу на высоком уровне, чтобы люди возвращались снова. Продвижение в рамках одной квартиры — задача очень трудная.

Крупным управляющим компаниям и агентствам недвижимости намного легче получить большое количество входящих заявок.

 Сдать через управляющую компанию

Многие крупные агентства недвижимости предлагают собственникам квартир сдать квартиру в управление. Хочу заметить, что данную практику используют все Апарт-отели, в которых можно купить жильё.

Конечно, можно сдать квартиру самостоятельно и взять на себя все риски, ответственность, а главное — тратить время. Если же аренда недвижимости не основной вид дохода, и он интересен для Вас исключительно как пассивный доход, тогда обращайтесь к профессионалам.

Я расскажу на примере своей компании об услуге, которую мы оказываем, и что Вы получаете в результате сотрудничества.

  • Доход выше средней стоимости аренды. Примерно на 7-20 тысяч в месяц больше. Этот показатель зависит в первую очередь от соотношения цены и качества жилья. За год дополнительный заработок может достигать 250 тысяч.
  • Рекламная компания и помощь в раскрутке объекта. Как написано выше, крупным компаниям гораздо проще настроить трафик. Ведь нецелесообразно тратить сотни тысяч на рекламу одной квартиры. Также обратите внимание, что около 30% клиентов — люди, которые уже жили у нас и приезжают снова и снова. За постоянных клиентов комиссию букингу платить не нужно, по-этому они являются самыми прибыльными.
  •  Готовый штат сотрудников. Объём работы, который нужно выполнять: размещение рекламы, заказать или сделать самостоятельно профессиональные фотографии, приём входящих звонков, уборка и заселение, закупка бытовой химии, мелкий бытовой ремонт. Данную работу выполняют 5 человек. Времени это отнимает прилично, уж поверьте.
  • Понедельная оплата с предоставлением отчёта. Каждую неделю мы скидываем подробный отчёт и выручку за неделю.

Условия сотрудничества с управляющей компанией Наквартире

Финансовая сторона вопроса достаточно простая и справедливая. Мы берём 50% от суммы, превышающей аренду за вычетом расходов. Скину скриншот одного из наших расчётов:

С собственником данной квартиры доверительное отношение, (несколько лет сдаём его две квартиры) в случае необходимости сможем предоставить любое подтверждение.

В расходы попадают:

  • бытовая химия
  • интернет (если оплачиваем мы)
  • зарплата горничной 5-7 тысяч рублей в месяц за одну квартиру (зависит от площади)
  • комиссия систем бронирования (при бронировании на букинге, airbnb, суточно или островке)

Календарь на нашем сайте всегда актуальный, ведь мы пользуемся бронированиями с других интернет-ресурсов. По-этому Вы всегда можете проверить заселение своей квартиры.

Как начать сотрудничество?

  1. Заказать услугу по телефону +7(985) 100-56-88 (WhatsApp | Viber | Telegram) или пишите на почту пишите на почту.
  2. Свяжемся с вами и скинем на почту договор
  3. Заключаем договор и начинаем сдавать с этого же дня
  4. Через неделю получаете свои первые деньги

Базыгин Артём, управляющий сервисом Наквартире

Сдать квартиру в доверительное управление – Доходная квартира

Управление посуточной сдачей квартиры

Собственная квартира, в которой не проживает владелец, должна приносить доход. Самое простое решение – сдать жилье в аренду и ежемесячно получать деньги. Однако легко и красиво ситуация выглядит только на словах.

Сегодня, отдавая ключи от собственности квартирантам (даже по рекомендации знакомых) нельзя быть уверенным, что доход не выльется в огромные проблемы. И ремонт у соседей снизу из-за потопа – самые малые из них.

Если у вас нет времени, сил и желания проводить частые инспекции жилья, сданного в наем, есть решение – сдать квартиру в доверительное управление.

Особенно актуальна такая услуга в случае длительного отсутствия владельца недвижимости рядом с объектом: частые командировки, выезд за границу по работе или на ПМЖ.

Выплаты по коммунальным платежам нужно проводить своевременно, иначе возникнет задолженность. За съемщиками, конечно, могут присмотреть соседи, но кто застрахует вас от действий квартирных мошенников во время отсутствия.

Цены на аренду жилья высокие (особенно в столице), почему бы не «подживиться» пока хозяина нет?

Даже если вам очень повезло и жильцы – приличные люди, не стоит забывать, что о чужой квартире никто не станет заботиться как о «родной». Итог: в лучшем случае мебель и быттехника останутся целыми, не придется делать капитальный ремонт. А мелкие недочеты «спишем» на форс-мажоры.

Благо, при заключении договора собственник жилья редко вносит «мелочи» в договор об аренде. Если сдать квартиру в доверительное управление в Москве, то не придется переживать о сохранности обстановки, проблемах с соседями, штрафах за просроченную коммуналку.

О налогах тоже забудьте, все выплаты для налоговой службы возьмет на себя доверенное лицо.

Сдать квартиру в доверительное управление: выгодно ли это?

возможным доходом с другими? Не хочу! Именно такая реакция возникает у москвичей при мысли о сдаче жилья через посредника. Даже если не учитывать риски, то сдать квартиру в доверительное управление в Москве выгодно и удобно по нескольким причинам:

  • не придется анализировать рынок недвижимости, профессионалы укажут точную цену аренды и окажут содействие по ее увеличению;
  • нет необходимости «собеседовать» квартирантов, проверять уровень их платежеспособности, добросовестность и ответственность;
  • отсутствие проблем с составлением договора на законных основаниях. Современное законодательство достаточно запутанное, без квалифицированной помощи юристов сложно учесть все подробности;
  • стабильное получение денег без традиционного «подождите, у нас зарплата послезавтра»;
  • своевременные выплаты расходов по коммунальным услугам и налоговых отчислений.

Помимо основных услуг, гарантирующих сохранность имущества и получение владельцем денег в указанный срок, доверенное лицо может оказывать сопутствующие услуги.

Генеральная уборка помещений, страхование имущества и разрешение споров без вашего участия – отдельное преимущество доверительного управления.

Если собственник находится далеко, по его желанию можно записать и предоставить видеоотчет о состоянии недвижимости в данный момент.

Сотрудничество с агентством «Доходная квартира»: получить доход с минимальными вложениями

Обещания – не наш принцип работы. За нас говорят факты:

  • в управлении агентства находится 86 объектов в Москве;
  • повышаем стоимость аренды вашего жилья на 20% выше рыночных посредством ремонта (до 200000рублей) и профессиональной фотосессии;
  • предлагаем несколько вариантов управления для получения максимальной выгоды;
  • составление налоговой отчетности, подача декларации и оплата без участия собственника;
  • квалифицированное юридическое сопровождение в случае возникновения споров.

С услугами нашего агентства прибыль от сдачи квартиры вырастет даже с учетом вычеты стоимости ремонта, страхования и уборку. Рекомендации по усовершенствованию дизайна помещений, оценка стоимости жилья и фотосессия предоставляются бесплатно.

В зависимости от выбранного пакета услуг, составляется форма договора, соответствующая букве закона.

При нарушении обязательств одной из сторон дело может быть подано в суд, поэтому собственник квартиры защищен от риска мошенничества с недвижимостью.

«Доходная квартира» берет на себя обязательство по контролю за состоянием квартиры, своевременной оплаты аренды и передачи денег владельцу в указанные в договоре сроки.

В зависимости от формы сотрудничества можем оплачивать налоги вместо вас. Сдать квартиру в доверительное управление и получать доход ежемесячно на законных основаниях и без рисков – реально.

Позвоните нашим консультантам, чтобы узнать подробности.

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Управление посуточной сдачей квартиры

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно.

Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы).

Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах

Управление посуточной сдачей квартиры

В чем преимущества передачи квартиры в доверительное управление? По какой схеме происходит работа? Какими правами обладает управляющий? Нужно ли платить налоги? На эти и многие другие вопросы ответят эксперты Sutki2.

«Лишние» квадратные метры — хорошее подспорье для семейного бюджета, надежная страховка на время экономического кризиса и неплохое вложение денег. В отличие от вклада, квартира не исчезнет вместе с обанкротившимся банком и будет десятилетиями приносить не слишком большой, но стабильный доход, одновременно подрастая в цене.

Охотники снять квартиру посуточно в Петербурге находятся всегда: в город на Неве ежегодно приезжают смотреть достопримечательности, заключать сделки, поступать в вузы или проходить лечение.

Как законно, безопасно и легко заработать на недвижимости, доставшейся по наследству или специально приобретенной для сдачи в аренду?

Способы сдавать квартиру

  • Самореклама и самостоятельное общение с жильцами. Главный плюс — владелец квартиры получает 100% дохода. Не подходит для тех, кто владеет недвижимостью в другом городе, регионе или стране, а также сильно ограничен во времени — поиск и выбор жильцов, получение оплаты, ремонт, оплата КУ и уборка квартиры требует больших затрат времени (особенно если предлагаются дешевые квартиры посуточно);
  • Информационное сотрудничество с агентством. Позволяет не тратить время на перепосты в соцсетях и поиски жильцов через знакомых или объявления. Договариваться с жильцами и подбирать постояльцев приходится самостоятельно. Подходит тем, кто по каким-то причинам не может пользоваться Интернетом и/или не имеет круга знакомых для запуска «сарафанного радио» (пожилые люди, приехавшие из другого города);
  • Доверительное управление. Весь труд по сдаче квартиры в аренду выполняет официально назначенный профессиональный управляющий, собственнику остается только получать доход за минусом вознаграждения управляющего. Подходит всем категориям собственников.

Посуточная VS долгосрочная аренда

Месячная аренда скромной «однушки» с ремонтом советского периода будет составлять около 15 тыс. рублей в месяц, посуточная аренда будет приносить около 1700 рублей в сутки.

Преимущества долгосрочной аренды очевидны: жильцов нужно искать и выбирать в среднем раз в год, с интерьером квартиры «долгосрочные» жители обращаются более аккуратно и даже могут обновить ремонт за свой счет.

Доход от долгосрочной аренды небольшой, но стабильный.

Главным минусом аренды на длительный срок является невозможность поднимать цену, ориентируясь на сезон или колебания рынка.

Долгосрочная аренда традиционно подразумевает одинаковую ежемесячную оплату весь год, в то время как посуточная аренда квартир в Петербурге благодаря частой смене жильцов может стоить по-разному каждую неделю.

Дороже всего аренда посуточно от собственника обходится летом, в сезон новогодних каникул и во время проведения спортивных соревнований, бизнес-форумов, концертов и других крупных событий.

Посуточная аренда позволяет извлечь максимум выгоды, но просчитать точный доход за месяц не так просто: между жильцами квартира может простаивать 1-2 суток, а после особенно нечистоплотных гостей могут понадобиться дополнительные расходы на клининговую службу. Помимо необходимости постоянно рекламировать квартиру и искать жильцов, от арендодателя требуется постоянно посещать квартиру для плановой уборки и замены постельного белья, полотенец и бытовой химии (все это традиционно предоставляется жильцам при аренде посуточно).

Для тех, кто специально приобрел недвижимость для сдачи в аренду или сдает «лишние метры», наиболее выгодным вариантом является посуточная аренда квартир в Петербурге через профессионального управляющего, который возьмет на себя все вопросы по рекламе, поиску жильцов, уборке и ремонту.

Наиболее выгодный вариант вложения: квартиры посуточно рядом с метро. Окраинные станции предпочитают экономные путешественники и те, кто прибывает в Петербург через Пулково.

Снять квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно обычно планируют те, кто приехал любоваться красотами города, заниматься шопингом или поступать в один из крупных вузов.

Доверительное управление квартирой: правда и мифы

Доверительное управление — услуга, предлагаемая агентствами и отдельными частными риелторами. Позволяет собственнику получать доход с аренды, не занимаясь организацией заселения жильцов, ремонтом и оплатой счетов. От суммы полученного дохода отнимается заранее оговоренная сумма — вознаграждение для управляющего.

Согласно п. 4 ст. 209 ГК РФ управляющий не может осуществить продажу или дарение квартиры без согласия владельца.

Этапы оформления квартиры или дома в доверительное управление

  • Подписание письменного «Договора доверительного управления» собственником жилья и риелтором;
  • Регистрация доверительного управления (согласно ст. 4 закона № 122-ФЗ). Технически регистрируется не сам «Договор», а ограничение права собственности на квартиру или дом (п. 2 ст 1017 ГК РФ);
  • Выдача риелтору нотариальной доверенности на управление объектом недвижимости;
  • Фиксация состояния квартиры и всего находящегося в ней имущества (рекомендуется составить опись).

Необходимо учитывать, что для третьих лиц (арендаторы, коммунальные службы) «Договор доверительного управления» начнет действовать только после официальной регистрации.

Правда

  • Управляющий квартирой полностью контролирует все процессы, связанные с ее эксплуатацией. Собственнику не нужно самостоятельно платить КУ и посещать налоговую.
  • Ответственность перед третьими лицами (арендаторами) имеет управляющий. После вступления «Договора» в силу ответственность арендодателя переходит к управляющему.
  • Риски страхуются. По согласованию с собственником квартира и предметы обстановки (техника, предметы искусства, кожаная мебель, антиквариат) могут быть застрахованы перед сдачей объекта в аренду.

Мифы

  • Управляющий может продать, подарить или разменять квартиру. Стандартный «Договор доверительного управления» передает управляющему только право управлять собственностью. Продажа квартиры может быть выполнена только лицом, обладающим правом собственности на объект (вещное право).
  • Доверительное управление — нелегальная филькина грамота. Доверительное управление имуществом (например, недвижимостью или ценными бумагами) является законной схемой получения дохода и регулируется действующим законодательством.
  • Доверительное управление — способ уклоняться от оплаты налогов. Платить или не платить налоги, каждый собственник решает самостоятельно. Подробнее о налогах на доходы с аренды читайте ниже.

Преимущества доверительного управления

  • Экономическая эффективность. Владельцы частного бизнеса отлично знают — затраты сил и времени необходимо учитывать точно так же, как затраты финансовые. Посуточная аренда квартиры, сданной в доверительной управление надежным профессионалам, позволяет извлечь максимум выгоды из объекта недвижимости с минимумом затрат собственных ресурсов. Комиссия, взимаемая агентом за услуги, многократно окупается благодаря отсутствию необходимости постоянно посещать квартиру и беспокоиться об испорченном ремонте, недовольных соседях и неуплаченных счетах;
  • Уборка. Перед сменой арендатора квартиру необходимо тщательно убрать, что зачастую представляет значительную трудность. При передаче в доверительное управление вопрос уборки решается управляющим, при необходимости организуется вызов клининговой службы;
  • Ремонт. Как естественный износ квартиры в ходе эксплуатации, так и различные аварии (протечки, возгорания) требуют внимания и финансовых затрат. Управляющий объектом недвижимости постоянно следит за его состоянием и на основе своего опыта своевременно делает заключение о необходимости ремонта;
  • Контроль за оплатой КУ. Доверять оплату коммунальных платежей жильцам можно далеко не всегда. Нечистые на руку арендаторы могут месяцами присваивать себе деньги на оплату КУ, о чем хозяин квартиры узнает только тогда, когда на его личном счете скопится крупный долг. При передаче квартиры в доверительное управление оплатой КУ занимается риэлтор, лично заинтересованный в отсутствии задолженностей и знакомый со всеми нюансами данного объекта (наличие ЖСК в доме, необходимость установки счетчиков и т.д.).

Налоги

Вопрос налогообложения волнует всех арендодателей, которые хотят оставаться чистыми перед законом.

С точки зрения современного российского законодательства, сдача недвижимости в аренду является таким же источником дохода, как и частный бизнес, и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов.

Налог начисляется не только на плату за квартиру или комнату, но и на сумму коммунальных платежей (если они осуществляются за счет жильца).

К примеру, недорогая однушка, которая сдается за 15 000 в месяц, принесет своему хозяину 180 тыс. рублей в год. Если прибавить к общей сумме коммунальные платежи (3 тыс.*12=36 тыс. рублей в год), общая сумма будет составлять 216 тыс. рублей. Налог НДФЛ в этом случае будет составлять 28 080 рублей для жителей России и 64 800 тыс. рублей для нерезидентов РФ.

Помимо потери части дохода, выплата налога требует от владельца квартиры и существенных времязатрат — ежегодный расчет суммы выплат, заполнение налоговой декларации и посещение налоговой инспекции являются обязанностью арендодателя.

Позволяющие сэкономить альтернативные варианты — налогообложение по упрощенной схеме (так называемая «упрощенка») или покупка патента на аренду.

Оба варианта дают возможность платить налог в размере 6%, однако требуют от владельца недвижимости регистрации в качестве ИП, ведения сопутствующей отчетной документации, внесения страховых взносов и пр.

Данный вариант будет выгоден в основном лицам, уже имеющим частный бизнес и знакомым с нюансами ведения бухгалтерии.

Что грозит за неуплату налогов?

Определенный процент частных арендаторов предпочитает уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать свой арендный бизнес официально.

Такое решение может быть чревато серьезными проблемами: без официального Договора аренды жильцов будет практически невозможно заставить расплатиться за пожар или протечку, а возмущенные шумом соседи могут умышленно «засветить» арендодателя в налоговой.

За уклонения от налогов хозяину жилья грозит необходимость выплатить НДФЛ за весь прошедший год, а также дополнительно оплатить штраф в размере 20-40% от всей неуплаченной суммы.

Кто платит налоги при доверительном управлении недвижимостью?

При передаче квартиры в доверительное управление обязанность выплачивать налоги с дохода ложится на плечи управляющего, однако сама выплата налога осуществляется за счет собственника. Согласно действующему законодательству, налог выплачивается с суммы дохода с аренды за минусом вознаграждения управляющего.

Согласно ст. 226 Налогового Кодекса РФ управляющий выступает в качестве налогового агента, т.е. выплачивает НДФЛ за выгодоприобретателя (владельца квартиры). В том случае, если управляющий по каким-либо причинам не выплатил налог, составлять налоговую декларацию придется собственнику (п.4. ст. 228 НК РФ). По этой причине к выбору управляющего необходимо подойти со всей серьезностью.

О доверии

Как уже было отмечено выше, надежность и профессионализм управляющего будут напрямую влиять на уровень дохода с квартиры и возможность возникновения затруднений (конфликты с соседями, неуплата КУ, частый простой квартиры).

Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение не частным риелторам, а известным арендным агентствам, предлагающим свой каталог квартир и коттеджей в посуточную аренду.

У крупных компаний есть своя клиентская база, раскрученный интернет-сайт и другие возможности для рекламы, а также многочисленные привлекательные сервисы: бронирование квартир Санкт-Петербурга, трансфер, экскурсии.

Немаловажным фактором является также наличие большого числа сотрудников: в том случае, если управляющий риелтор внезапно будет вынужден взять больничный или внеплановый отпуск, его обязанности по показу квартиры или общению с жильцами смогут временно взять на себя его коллеги.

Выбранную арендную компанию можно собственноручно проверить на надежность. Один из самых действенных способов — позвонить в агентство в качестве покупателя и договориться о нескольких показах заинтересовавших квартир посуточно.

Слаженная работа, профессиональный риелтор, чистые и дешевые квартиры посуточно свидетельствуют о том, что данное агентство умеет правильно подать свои объекты и заинтересовано в получении прибыли честным путем.

Если аренда жилья посуточно стоит необоснованно дешево, предложенные квартиры грязные и неотремонтированные, а агент за небольшую мзду соглашается подселить в «однушку» 15 человек без документов, лучше отдать предпочтение другой компании.

Инструкция: как сдавать квартиру в посуточную аренду

Управление посуточной сдачей квартиры

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона.

Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов.

Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены.

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Каковы основные издержки

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Даже если вы только начали работать и запустили на рынок всего один объект, можно использовать труд помощников, хотя это не так выгодно, как при большем «масштабе операции». Например, консьержка в вашем подъезде может стать помощником по заселениям, блюстителем порядка и горничной одновременно. Найдя такого многофункционального человека, можно сэкономить.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Площадки

Самая популярная площадка для размещения объявлений о посуточной аренде — это Booking: порядка 70% заказов приходят именно с этого агрегатора. Также объявления размещают на Airbnb, Tripadvisor, Holiday lettings (последняя, правда, используется исключительно иностранцами). Можно ещё присмотреться к Homeway и таким доскам объявлений, как «Яндекс Недвижимость», Avito и «Циан».

На площадках важно размещать «правильные» объявления с «правильными» ценами. Нужно смотреть, какие объекты есть поблизости и по какой цене сдаются они. Имеет значение качество фотографий, которые вы размещаете на этих ресурсах.

Лучше, если фотосъемка будет профессиональная. Если вы сами в состоянии сделать хорошие фото квартиры, для начала они тоже подойдут.

Однако важно сделать всё аккуратно: например, полотенца должны лежать красиво, на столе должна стоять приятная глазу посуда.

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Безопасность и соседи

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Вообще важно «фильтровать» гостей: не со всех досок объявлений приходит хороший контингент.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

https://www.sravni.ru/text/2021/6/14/kak-zashhitit-svoe-zhiljo-na-vremja-otpuska/

С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.

https://www.sravni.ru/text/2021/5/23/kak-platit-nalogi-esli-sdajosh-kvartiru-v-arendu/

Советы:

  • Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.

  • Обязательно составьте чек-лист по покупке всего необходимого.

  • Застрахуйте квартиру. Заключите с арендатором официальный договор. Договоритесь с соседями и оставьте им свои контакты.

  • Анализируйте рынок: смотрите на близлежащие объекты и цены на них. Подстраивайте своё предложение под сезон и события.

При посуточной аренде жилья заключается краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Главное — указать в нём основные условия: местонахождение жилого помещения, его кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат; срок найма в днях или часах; размер платы; порядок расчётов; права и обязанности сторон; лиц, которые имеют право пользования помещением.

При посуточной аренде жилья оно, как правило, сдаётся с мебелью и бытовой техникой. Для предупреждения спорных ситуаций стоит в договоре найма указать список находящегося в квартире имущества, которое передаётся в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести гарантийную сумму. И составить акт приёма-передачи квартиры.

При возврате квартиры от нанимателя к наймодателю также составляется акт приёма-передачи, где в случае порчи обстановки или имущества стороны делают соответствующие отметки и описывают характер повреждений.

Это очень важно! В такой ситуации указанный акт послужит основанием для полного или частичного удержания залоговой суммы по договору, а также для предъявления претензий по компенсации ущерба, если он эту залоговую сумму превысит.

записала Екатерина Аликина, источник фото – unsplash.com

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.