Стоит ли покупать комнату в квартире

Содержание

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Стоит ли покупать комнату в квартире
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Если семейный бюджет не позволяет приобрести просторное жилье, можно подумать о покупке комнаты.

Это дает возможность обзавестись собственной жилплощадью, пусть и с некоторыми ограничениями. Правда, такая сделка с недвижимостью, как покупка комнаты в квартире подводные камни тоже имеет.

Чтобы избежать неприятностей, нужно знать нюансы ее заключения.

Особенности покупки комнаты

У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.

Комнату в общежитии можно приобрести если она находится в собственности, ранее была приватизирована. В противном случае вам надо идти в муниципалитет и выяснять прописан ли там кто. Это относится и к коммунальным квартирам. Мошенники часто пытаются продать комнаты в коммуналках и общежитии без статуса собственности.

Все это легко проверяется через МФЦ или Росреестр. В справке из ЕГРП будет указан законный владелец. Справка выдается любому желающему по запросу. Примерно через 5-7 дней справка будет у вас на руках. Стоимость 250 руб.

Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире.

У такого жилья есть следующие признаки:

  1. Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
  2. Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
  3. У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.

Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.

Необходимые документы

Оформление сделки производится по обычной схеме купли-продажи с обязательной государственной регистрацией. При покупке комнаты в квартире нужно внимательно проверить список документов, которые предоставляет собственник. Вот их общий перечень:

  1. Выписка из ЕГРП или свидетельство о праве собственности.
  2. Правоустанавливающий документ (к примеру, договор дарения).
  3. Справка из БТИ с указанием долей.
  4. Заверенное нотариусом соглашение о распределении долей с подписями собственников.
  5. Справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Отказ каждого из соседей от преимущественного права выкупа.
  7. Документ о наличии или отсутствии права детей на жилплощадь.
  8. Выписка из домовой книги с данными о жильцах.

От покупателя для заключения договора требуется только паспорт и согласие мужа или жены на совершение сделки. Если документы в порядке, в течение 2 недель со дня регистрации выписка из ЕГРП о переходе прав собственности будет выдана.

Можно ли купить комнату под материнский капитал

Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится.

Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится.

После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.

Когда речь идет о выкупе доли, существует одно ограничение. ПФР даст разрешение на использование сертификата, если в результате такой сделки жилье будет выкуплено целиком.

Если нужно купить комнату на материнский капитал у родственников, то особенности тоже есть. Так, законодательно запрещено покупать комнату у супруга или супруги. И покупателю, и продавцу нужно учесть, что такие сделки как следует проверяются на предмет мошенничества. Оно действительно встречается: иногда люди заключают мнимые сделки только для обналичивания маткапитала.

Возможные риски

Как и при покупке отдельного жилья, так и при покупке комнаты в квартире возникают определенные риски. Перед заключением договора стоит убедиться, что у прежних хозяев нет долгов по коммунальным платежам. Не стоит стесняться попросить выписку у лицевого счета: если задолженность отсутствует, продавцу ничего не стоит ее предоставить.

Также нужно удостовериться, что на жилплощади не прописаны другие люди, например, проходящие срочную службу или находящиеся в МЛС. Еще один важный момент – убедиться, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Случаи, когда технический паспорт не соответствует реальной обстановке в квартире, встречаются нередко.

Кроме того, во избежание неприятных сюрпризов стоит познакомиться с соседями. Можно заранее обсудить с ними актуальные вопросы, которые, например, касаются домашних питомцев или курения в местах, предназначенных для общего пользования.

Есть и другие важные моменты. Так, если предлагают купить комнату, в которой продавец не является собственником, а живет по соглашению найма, лучше отказаться. Хоть неприватизированного жилья в РФ сейчас немного, такие случаи бывают. Согласно ЖК РФ неприватизированную недвижимость разрешено только обменять.

Также не нужно поддаваться на уговоры заключить договор дарения. Согласие соседей для этого не нужно, но такая сделка является мнимой. Если обман раскроется, она будет признана недействительной. Покупателя обяжут вернуть комнату и уплатить штраф, продавца тоже накажут рублем.

Плюсы и минусы покупки

Как говорят риэлторы, комнаты в квартирах часто покупают люди, которые хотят получить прописку при небольшом вложении финансов. Особенно это касается столичной недвижимости. Некоторые вкладывают деньги в такое жилье, если есть перспектива в будущем выкупить его целиком.

Конечно, комнаты приобретают и для проживания. В основном это иногородние студенты, семьи, которым необходимо разъехаться, а также жители ближнего зарубежья.

У покупки такой недвижимости есть несколько существенных плюсов:

  1. Человек получает шанс обзавестись собственным жильем за относительно небольшие деньги.
  2. У него есть возможность в будущем выкупить остальные доли.
  3. Коммунальные платежи будут обходиться совсем недорого
  4. Такое жилье попадает под реновацию и расселение, где впоследствии заменяется жильем с лучшими условиями для проживания.

К сожалению, минусов тоже достаточно. Прежде всего это соседи, с которыми можно не ужиться. Нередко в таких домах встречается не самый благополучный контингент. Ситуация усугубляется сложными бытовыми условиями.

Места общего пользования придется делить вместе с соседями, а это раздражает даже спокойных людей. Небольшие кухни и санузлы, отсутствие лифтов, проблемы с канализацией тоже не добавляют радости.

Если это старый дом, то проблемы с трубами и водоснабжением, старая проводка.

Еще одним недостатком является высокая стоимость квадратного метра. По мнению экспертов, он часто оказывается выше, чем в обычных квартирах. Наконец, такое жилье достаточно тяжело продать.

Поэтому стоит принять во внимание советы специалистов, которые рекомендуют направить деньги не на покупку комнаты, а на оплату первого взноса в ипотечную квартиру. Если есть возможность добавить немного денег, можно приобрести гостинку – хоть и маленькую, но отдельную жилплощадь.

Решение жилищной проблемы – дело непростое, и иногда даже покупка комнаты в квартире кажется неплохим выходом. Но это достаточно непредсказуемое приобретение, поэтому стоит рассмотреть альтернативные варианты.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Стоит ли покупать комнату в коммуналке: особенности, плюсы и минусы

Стоит ли покупать комнату в квартире

При вступлении во взрослую жизнь или при переезде в другой город, перед лицом встает задача приобретения жилья. По мере средств и возможностей люди выбирают из разных вариантов, таких как съемная или собственная квартира или комната.

Объектом нашего внимания станет собственная комната в коммунальной квартире.

Рассмотрим её плюсы и минусы, сравним с другими вариантами недвижимого имущества, чтоб при выборе жилья у потенциальных владельцев не возникало вопросов, какой вид жилищной площади предпочтительнее.

История коммунальных квартир

Коммунальные квартиры или, иными словами, коммуналки, зародились давно и продолжают своё существование по нынешний день. В начале восемнадцатого века это были отгороженные от остальной комнаты «углы», которые сдавались. В 10-х годах 20-го века государство стало раздавать комнаты в коммуналках рабочим и их семьям. Далее владельцев данного имущества становилось все больше и больше.

В начале 21-го века Санкт-Петербург даже признали коммунальной столицей содружества независимых государств. На данный момент в бывшем Ленинграде ведется государственная программа, согласно которой людей из коммуналок расселяют в отдельные квартиры.

За годы её существования количество такого имущества уменьшилось со 116 до 76 тысяч. Но, не смотря на это, данный вид жилья продолжает существовать. Люди покупают комнаты, сдают и снимают их.

Почему коммуналки ещё не исчезли и, каковы их плюсы и минусы, разберемся далее.

Причины, по которым стоит приобрести

  • Живя в коммуналке, вы можете копить, а не платить «чужому дяде». Представим ситуацию, в которой вам нужно определиться, покупать комнату или нет. Приобретая такое жилье, вы освобождаете себя от надоедливых хозяев, которым ежемесячно нужно отдавать деньги за съем. Вы можете купить жильё и откладывать на приобретение нового, большего по площади и свободного от посторонних. Иначе говоря, вам не нужно платить за съем и при этом из последних средств откладывать на собственное имущество.
  • Большим преимуществом комнаты перед квартирой является её малая стоимость. Если проводить сравнение в рамках одного города, «уголок» (как в старину называли этот тип жилья), стоит гораздо дешевле, чем полноценная жилплощадь. Однако, если сравнить комнаты Самары и Москвы, то за столичную стоимость самарчанин может купить до пяти свободных квартир. По этой причине, если срочно необходимо жилье, а средств на хату не хватает, комната будет прекрасным выходом из ситуации.
  • Данное жилье является прекрасным капиталовложением. Если у вас уже есть имущество, но вы ищите дополнительный источник прибыли, можно стать обладателем недорогого вида жилья и сдавать комнату в поднаём. Много людей, которые переезжают в новый город, нуждаются в дешевом жилье. Они с удовольствием снимают недорогие, по сравнению с квартирами, «уголки».
  • Комната в коммуналке может стать ночлегом для тех, кто работает в городе и не желает ездить каждый день из области. Представим ситуацию, в которой вы являетесь сотрудником городского предприятия, но при этом ездите каждый день из деревни или небольшого соседнего городка. Траты на проезд и усталость от недостатка отдыха. Сначала дорога, потом работа, опять дорога и вот уже ночь. Такой режим выматывает и требует много затрат на бензин или автобусный билет. Плата гостиницам за ночь в номере едва ли оправдает затраты на проезд. Таким образом, вечер и ночь в собственной комнате требует лишь первоначальных растрат и небольших оплат коммуналок. Все это в скорости окупится, а вы останетесь в выигрыше от такого жилья.
  • За счет своей дешевизны, комната является доступным способом получения прописки. Для тех, кто хочет поскорее получить прописку в городе, покупка «уголка» станет самым лучшим вариантом. Даже приобретая в кредит, вы можете быть уверенным, что вступите в собственность гораздо быстрее, чем при покупке квартиры.
  • Если подходить не с практической стороны, то «уголок» можно назвать средством от одиночества. В коммуналке никогда не будет скучно. Это как общага, в которой тебя окружает множество разнообразных людей. С ними можно завести знакомства и стать друзьями.

Почему брать не стоит (минусы)

  • Так как коммуналку приходится делить, то и многие решения приходится принимать, согласовав с соседями. Иначе рискуете нарваться на волну недовольств. Вы не являетесь единственным хозяином, так что, хочется вам или нет, придется искать компромиссы или терпеть их выходки.
  • Если вы решите сдавать «уголок», то наверняка придется спросить согласия соседей. Если они будут против, то ваш квартирант вскоре съедет, так как не уживется с ними. Такая комната будет напрасным капиталовложением, так как жить в квартире сможете только вы.
  • Помимо прочих бытовых проблем, которые могут и не возникнуть, очередь в туалет и ванную никуда не пропадет. В «час-пик», например, утром, когда всем нужно в сад, школу и на работу, придется долго ждать, когда дойдёт ваш черёд посетить туалетную комнату или душ. И если в остальное время таких проблем может и не возникнуть, то в 6-7 утра этого не избежать.
  • Так как популярность коммуналок падает и, все уже наслушались историй о войнах между соседями, желающих купить «уголок» становится все меньше. Это может стать большой проблемой для собственника, когда он захочет продать данное имущество. Но это ещё не все. Соседи обладают преимущественным правом на покупку соседней комнаты. Так что, если они по какой-то причине не захотят вам помочь и подписать у нотариуса отказ от покупки, то процесс продажи затянется надолго.
  • Помимо прочего, если вы не обладаете достаточным количеством средств на покупку «уголка», получить кредит на его приобретение также будет непросто. По предыдущей причине, кредитные организации неохотно одобряют ипотеку, так как в случае неуплаты, кредитору будет сложно продать «уголок». Чтобы подстраховаться, они берут в залог другое имущество.

Таким образом, коммунальное жилье имеет не только минусы, но и оправдывающие их плюсы. И если купить свою квартиру нет возможности, то «уголок» станет неплохим капиталовложением или жильём для тех, кто в нём нуждается.

Как купить комнату

Стоит ли покупать комнату в квартире

Africa Studio/Fotolia

Чаще всего покупателями комнат в квартирах коммунального заселения в Москве становятся приехавшие в столицу люди, которым необходимо иметь плацдарм именно здесь, а также те семьи, которые вынуждены разъехаться, но не имеют возможности купить отдельную квартиру. Например, у семьи есть в собственности недорогая двухкомнатная квартира, и разменять ее можно только на однокомнатную и комнату.

Раньше, в середине и конце 90-х, довольно часто выкупали несколько комнат и объединяли их.

Чаще всего эта ситуация встречалась в ЦАО, в коммунальных квартирах с пестрым составом жильцов: например, состоятельный покупатель хотел жить в квартире на Тверской, и тогда ему приходилось выкупать комнаты у каждого жильца заветной коммуналки.

Бывали месяцы, когда такие сделки составляли половину в общей структуре всех сделок с недвижимостью! Но позже, со строительством новых жилых комплексов, спрос переместился туда, и эта тенденция постепенно сошла на нет.

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Соседей ― выбирают

С кем придется иметь дело?

Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире.

А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты.

Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.

Покупка комнаты и квартиры не одно и то же

Сама процедура покупки комнаты отличается от приобретения квартиры. При продаже комнаты необходимо соблюдать те же нормы законодательства, что и при продаже доли. Прежде всего покупателю необходимо удостовериться в том, что комната действительно находится в собственности продавца.

Для этого нужно взглянуть на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, на основе которых возникло это право собственности: договор купли-продажи, дарственную, договор мены и т. д.

Мы рекомендуем работать со специалистом-риелтором: то, что потребует от покупателя больших затрат времени и сил, для риелтора является привычной «средой обитания».

Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Для того чтобы соблюсти права этих собственников, продавец комнаты должен им направить специальное извещение. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении.

Данное извещение — документ, в котором указана цена и условия, на которых продается комната; соответственно, владельцы других комнат в этой коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях.

Важно, чтобы в извещениях, направленных собственникам, цена и условия были одинаковыми. Если же в течение 30 дней никто из них не отреагировал на извещение, то это приравнивается к отказу от покупки, и тогда комнату можно продавать сторонним покупателям.

Однако если среди собственников других комнат квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно либо недееспособные граждане, то простого отказа их представителей недостаточно, требуется получить и согласие органов опеки и попечительства.

Договор и оплата

Далее процедура ничем не отличается от покупки квартиры. Покупатель и продавец подписывают договор купли–продажи комнаты в квартире коммунального заселения; выбранным способом производится расчет.

Чаще всего это происходит через банковскую ячейку, но можно воспользоваться и аккредитивом, и безналичным платежом. Документы отправляются в Росреестр, и, когда право собственности переходит к покупателю, продавец забирает деньги.

После всех этих процедур новый собственник может обустраиваться в комнате.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Могу ли я выкупить или приватизировать чердак?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как купить комнату в Москве

Стоит ли покупать комнату в квартире

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

  • Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
  • Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
  • Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
  • В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
  • Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

  • Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
  • Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
  • Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям.

Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права, в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

  • Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
  • Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
  • Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей.

Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире.

Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная.

Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно.

При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п.

2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры.

На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд.

Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало.

В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ).

Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договор купли-продажи доли в квартире

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет – есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Как выбрать комнату в коммунальной квартире – Рынок жилья

Стоит ли покупать комнату в квартире

13.12.2021 | 08:00 8501

Несмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках все еще остаются востребованным товаром у определенных категорий покупателей. Мы расскажем вам, сколько стоят такие объекты и на что нужно обращать внимание, выбирая комнату.

Цены на комнаты в Петербурге в последние годы медленно, но верно снижались: роль разменной монеты и жилья начального уровня перехватили квартиры-студии в пригородных новостройках. Однако в уходящем году в сегменте комнат заметно оживление: их стали активнее продавать и покупать.

По данным Центра оценки и аналитики БН, в III квартале 2021 года средняя цена комнаты, выставленной на продажу, выросла на 1,22% и составила 1,5 млн руб.

Цены на комнаты в поселках городского типа удаленных районов Ленобласти (Сланцевском, Бокситогорском, Кингисеппском, Лодейнопольском, Подпорожском) стартуют с отметки 250 тыс. руб.

Приличные объекты класса «можно жить» в райцентрах, ближних областных населенных пунктах и пригородных городских районах (Ломоносов, Колпино, Кронштадт) предлагают за 550 тыс. руб. и выше.

Ценовой минимум петербургских спальников – 850 тыс. руб. за приватизированные комнаты в общежитиях и типовых панельках. Что касается центральных районов и старого фонда, то цена меньше миллиона рублей обычно говорит о том, что реализуется залоговый объект или доля. Либо к продаже предложен «почти неликвид» – комната до 10 кв. м в перенаселенной квартире с не слишком приятными соседями.

Средние цены ликвидных вариантов (от 12 кв. м, не убитое состояние, приличные соседи) в спальных районах и общежитиях – 1,2 млн руб., в старом фонде – 1,5 млн руб.

С бюджетом от 2,0 до 2,5 млн руб. можно рассчитывать на покупку просторной комнаты (от 20 кв. м) в престижном историческом районе.

В данном ценовом диапазоне начинают встречаться действительно интересные объекты: залы до 30 кв. м с каминами и высокими потолками. Нередко потенциальные покупатели мечтают превратить такую комнату в квартиру-студию со своим душем, мини-кухней и спальными антресолями.

Какие бывают комнаты

За предложениями о продаже комнат могут скрываться три типа объектов: приватизированные комнаты в общежитиях, в классических коммунальных квартирах (преимущественно в старом фонде и сталинских домах, изначально заселявшихся коммунальным способом) и комнаты в типовых советских домах.

Происхождение у позднесоветских коммуналок – разное. Это может быть двух- или трехкомнатная квартира, в которую изначально поселили две семьи (или семью плюс одинокого подселенца). Разумеется, временно, но прошли десятилетия, а квартира так и осталась коммунальной.

Самые проблемные коммуналки – это те, что возникли «стараниями» неуживчивых родственников и наследников. Такие квартиры уже есть не только в советских панельках, но и в современных домах.

Комната или доля?

В случае с малонаселенной типовой квартирой важно понимать, что именно предлагается к продаже – комната (выделенное жилое помещение) или доля. Доли дешевле, чем комнаты, но и подводных камней намного больше: серьезно подпортить нервы покупателю здесь могут недоговороспособные сособственники.

Соседи как ценообразующий фактор

Нередко именно нравы и привычки соседей делают приличную в целом комнату непродаваемой (отсюда и впечатляющий разброс в ценах сходных по характеристикам комнат).

Первое, что нужно делать, выбирая коммунальное жилище по вкусу, это внимательно к нему присматриваться, договариваться о пользовании кухней и санузлом, узнавать о планах на жизнь.

Опытные риэлторы давно приметили: чем меньше в коммуналке соседей, тем сложнее отношения. В квартире на три-четыре семьи или общежитии с давними «общажными» традициями зачастую договариваться об организации совместного быта легче, чем с одним-единственным соседом.

Но даже если ваши возможные «партнеры» обаятельны и приятны во всех отношениях, не спешите радоваться. Среднестатистическая коммуналка – это проходной двор: собственники и жильцы в них меняются чаще, чем в отдельных квартирах.

Ипотека и материнский капитал? Это реально

Несколько лет назад банки неохотно давали ипотечные кредиты под покупку комнат. В основном только для выкупа последней комнаты (доли) в квартире, при этом объектом залога становилась вся квартира.

В этом году ситуация изменилась. Для частичного или полного погашения кредита также можно задействовать материнский капитал. Требования, выдвигаемые банками к ипотечным комнатам, разнятся. Но в общих чертах это площадь от 12 кв. м, наличие всех коммуникаций и удобств, а также отсутствие деревянных балок в перекрытиях дома. Разумеется, это должна быть именно комната, а не доля в квартире.

Превратить в квартиру-студию, сдавать в аренду

В последние годы просторные комнаты в коммуналках нередко ищут с прицелом превратить их в квартиры-студии: сделать свой санузел, душ, выгородить кухню. Можно ли легализовать такую перепланировку и что будет, если она незаконна?

Ответим. Шанс на легализацию есть, но только при совпадении трех условий. Во-первых, технические возможности подключения коммуникаций (потребуется множество экспертных заключений).

Во-вторых, если ваши действия не приводят к ухудшению состояния несущих конструкций и условий других собственников (нужно их согласие).

В-третьих, под вашими кухнями и санузлами не должно быть жилых комнат, – то есть это возможно только на первом жилом этаже (вариант – под вашей квартирой нежилые помещения: магазины или офисы).

Далее – еще множество выходящих за рамки публикации нюансов, связанных с фактором «соседи».

Нужно ли получать их согласие, чтобы сдавать комнату в аренду? В российском законодательстве такого требования нет. Но если соседи «не согласны», они могут сделать жизнь ваших арендаторов невыносимой.

Поэтому с соседями надо дружить.

Всегда сложные сделки

Приобретение комнат и долей – это всегда сложные сделки, требующие нотариального оформления.

Во-первых, проверять приходится юридическую историю всей квартиры. А как мы уже сказали, коммуналка – почти всегда проходной двор.

Во-вторых, сособственники имеют преимущественное право покупки, поэтому их необходимо уведомлять о намерении продать комнату. Оптимальный вариант – собрать письменные отказы, а это непростая задача.

Если вам предлагают оформить покупку через договор дарения, значит, имеется скелет в шкафу. Такую сделку легко оспорить. А сам факт предложения серой схемы может свидетельствовать и о наличии желающих ее «развалить». Поэтому без своих юристов не разобраться.

Филипп Урбан    freepik.com   

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.