Собственность с обременением что это

Содержание

Что подразумевается под обременением на квартиру и чем это грозит собственнику?

Собственность с обременением что это

Значительную часть рынка жилой недвижимости составляют квартиры под обременениями, начиная от распространенной ипотеки до редкого для квартир сервитута.

Любое бремя на квартире порождает для собственника дополнительные права и обязанности.

В чем выражается?

Суть обременения недвижимости заключается в возникновении отдельных прав на нее лиц, не обладающих собственностью на квартиру.

Закон о регистрации содержит понятие обременения – это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц.

Обременения квартиры могут возникать из договора, соглашения сторон либо на основании судебного акта, вступившего в силу.

Особенность обременений в том, что они могут выражаться не только в ограничении прав собственника, но и в возложении на него определенных обязанностей. В первую очередь это касается квартир, переданных по договору ренты и пожизненным содержанием с иждивением.

Законными ограничениями права собственности на квартиру могут являться:

  • ипотека;
  • рента;
  • арест;
  • запрет совершения действий;
  • аренда;
  • доверительное управление.

Залогодатель передает свою квартиру банку в качестве ипотечного залога. Залог может выполнять и роль защиты прав собственника квартиры, если она передана доверенному лицу, ведь продать ее можно будет только с согласия залогодержателя.

Рента или пожизненное содержание с иждивением – виды обременений квартиры, позволяющие решить проблему приобретения жилья за счет определенных договором выплат или действий. Но эти ограничения имеют и свои риски, в частности, появление наследников квартиры, оспаривающих право на нее.

Аренда – обременение, возникающее на основании договора коммерческого найма квартиры, передаваемой во временное владение, пользование за плату. Аренда квартиры, заключенная на срок более года, подлежит регистрации, при этом регистрируется одновременно и сама сделка, и факт наложения ограничений.

Арест квартиры, накладываемый судом или судебным приставом на основании судебного акта – это ограничение, налагаемое в счет обеспечения иска о погашении долга собственника квартиры. Снято с квартиры обременение может быть только тем органом, который его наложил, после устранения причин наложения.

Как ограничиваются права собственника квартиры?

Собственник заложенной квартиры сохраняет право отчуждать ее, передавать во временное пользование, передавать в последующую ипотеку, но только с согласия залогодержателя.

В случае реализации заложенной квартиры в счет погашения ипотечного долга собственник обязан ее освободить, но в соответствии с Законом об ипотеке, он имеет право, по решению суда, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года и получить временное жилье.

Арендодатель также не утрачивает права владения и распоряжения квартирой, но в рамках, оговоренных договором аренды. Собственник вправе продать, подарить, заложить арендованную квартиру, причем аренда как обременение сохраняется за новым собственником.

Арендодатель обязан соблюдать преимущественное право арендатора на продление аренды, при отсутствии нарушения условий договора.

Права получателя ренты следуют за правами на квартиру и не зависят от собственника квартиры на текущий момент.

С переходом права на квартиру, обремененную рентой, новый собственник становится на место плательщика ренты. Собственник – плательщик ренты обременяется правом рентополучателя контролировать судьбу и состояние квартиры.

Арест квартиры полностью исключает возможность распоряжаться ею для собственника , но пользование квартирой сохраняется до решения суда о ее реализации на торгах.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

Обременение квартиры ипотекой может быть прекращено в случае:

  • прекращения обязательства;
  • наличия оснований для досрочного прекращения залога;
  • гибели заложенной квартиры;
  • продажи квартиры для погашения долга.

Факт возникновения обременений, а также факт их снятия подлежат регистрации в Росреестре.

Для снятия ипотеки в регистрирующий орган представляются заявления залогодателя и залогодержателя либо, при наличии закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, имеющей отметку банка об исполнении обязательства, либо решение суда о прекращении ипотеки.

Прекращение ареста, на основании решения суда или постановления пристава, также подлежит внесению в реестр.

Аналогичный механизм предусмотрен для прекращения обременения в виде запрета на совершение действий с квартирой.

Погашение записи об обременении осуществляется в государственном реестре в течение трех дней с момента поступления заявлений, без оплаты госпошлины.

Можно ли продать обременененную недвижимость?

В случае ипотеки квартира находится в залоге у банка до прекращения обязательства.

Без согласия залогодержателя собственник может проживать в квартире, сдавать внаем, но для любой сделки, направленной на отчуждение жилья, в том числе – продажу, потребуется письменное согласование с банком. Механизм согласования сделки устанавливает банк – залогодержатель.

Продажа квартиры, обремененной пожизненным содержанием, допускается только при наличии нотариально оформленного согласия получателя ренты.

Ограничения, которые полностью исключают продажу квартиры – это арест и запрет совершения регистрационных действий. Эти обременения влекут недействительность заключенного договора купли-продажи жилья. Продажа квартиры возможна только после снятия ареста или запрещения.

Закон не запрещает продажу квартиры, обремененной коммерческим наймом, при этом наниматели сохраняют право проживания в квартире до окончания срока договора.

Для продажи квартиры потребуется:

  • договор купли-продажи с указанием о наличии на недвижимости обременения;
  • передаточный акт;
  • свидетельство о праве (при наличии);
  • заявление сторон сделки;
  • выписка из домовой книги о проживающих в квартире;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, удостоверяющие личность заявителей.

Необходимость предоставления иных документов зависит от условий сделки и вида обременения квартиры.

Потребуются, в частности, следующие документы:

  • при обременении ипотекой – согласие залогодержателя;
  • при обременении рентой – нотариальное согласие получателя выплат;
  • при наличии ареста – решение суда, постановление пристава о его снятии;
  • при отчуждении имущества несовершеннолетнего – разрешение органа опеки;
  • при отчуждении квартиры из совместной собственности – согласие супруга;
  • нотариальная доверенность представителя;
  • при доверительном управлении квартирой – подлинник и копия договора о доверительном управлении;
  • для поверенного – подлинник и копия договора поручения.

Правовые последствия для сторон после продажи жилья с обременением

В случае покупки недвижимости с обременением новый собственник принимает на себя риски, связанные с этим ограничением. Например, приобретатель квартиры в ипотеке становится на место залогодателя и несет в дальнейшем обязательства перед банком.

Последствия обременения ипотекой в силу закона, например расчет по сертификату, несет для продавца риск неполучения денег, если сертификат не будет принят к оплате.

Правовые последствия ареста или запрещения, возникшие до регистрации перехода прав на квартиру, опасны для сторон сделки недействительностью договора.

В результате приобретения квартиры по договору ренты надо учитывать, что, несмотря на переход права к новому собственнику, получатель ренты сохраняет возможность проживания в этой квартире. Кроме того, не исключен риск расторжения договора ренты и возврата квартиры прежнему собственнику.

Существенные риски несет покупка квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, лицами, проходящими службу в армии или отбывающими заключение.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры с обременением ипотекой, налагает на покупателя необходимость принять на себя все обязательства залогодателя.

Банк, давая согласие на совершение сделки, уведомляет покупателя о заключении с ним в дальнейшем соглашения о перемене должника в договоре залога.

Кроме того, в заявлении о регистрации перехода права, покупатель должен заявить о регистрации ипотеки на его имя.

При регистрации прав собственности ипотека прежнего владельца в реестре прекращается и вносится запись об обременении квартиры ипотекой в отношении нового собственника.

Регистрация ипотеки, возникающей на основании договора купли-продажи, не требует оплаты госпошлины.

В свидетельстве о праве нового собственника, в разделе «обременения» указывается наличие ипотеки или ипотеки в силу закона.

Отсутствие письменного согласия банка влечет приостановление регистрации перехода права на срок до одного месяца, а затем – отказ в регистрации.

Избежать нежелательной ипотеки при покупке квартиры поможет предварительное получение выписки из ЕГРП, которая содержит необходимые сведения об обременении.

: Покупка «ипотечной» квартиры

В репортаже обсуждаются трудности, которые могут возникнуть у покупателя квартиры, находящейся в залоге банка, даются советы по их разрешению.

Что такое обременение на квартиру

Собственность с обременением что это

Профессионалы рынка недвижимости знают о многих нюансах покупки и продажи обремененных квартир, но большинство граждан остаются в неведении и полагают, что сделки с таким жильем являются слишком рискованными, чтобы иметь с ними дело.

В рамках этой статьи попробуем разобраться, что такое обременение на квартиру: стоит ли проявлять интерес к подобному жилью, какие выгоды может сулить покупка «сомнительной» недвижимости и насколько большие риски для покупателя имеют место.

Что понимать под обременением?

Если права собственника на жилье ограничены по причине обретения залоговых прав владения этой недвижимостью частными лицами, коммерческими или государственными структурами, о квартире говорят, что она находится под обременением.

Чаще всего владелец имеет право пользоваться обремененным жильем, но распорядиться им в полной мере (продать, подарить, провести перепланировку) он не может, пока не получит разрешение от лица или организации, в пользу которых наложены ограничения.

Наиболее распространенными являются обременения, наложенные по следующим причинам:

• ипотека или нахождение квартиры в залоге у коммерческой организации;

• арест, наложенный на недвижимое имущество;

• недвижимость находится под арендой;

• собственник заключил договор пожизненной ренты;

• жилье под доверительным управлением.

Так, ипотечное кредитование предполагает получение денег на покупку жилья в обмен на то, что до возвращения суммы часть прав на квартиру будет принадлежать кредитному учреждению. Соответственно, все сделки могут проводиться только с его согласия, в противном случае договор может быть расторгнут, и жилье перейдет в собственность банка.

Немалыми сложностями может обернуться продажа жилья, если есть арендаторы, с которыми заключен официальный долгосрочный договор.

Поэтому собственнику сначала стоит разобраться с этим вопросом, добиться полного освобождения квартиры и только после этого продавать жилье.

Так что покупателю стоит проверить этот момент, чтобы не столкнуться с арендаторами, которые имеют законное право никуда не выезжать до даты, указанной в договоре.

С наибольшими препятствиями сталкиваются те, на чье жилье наложено обременение в виде ареста по причине неоплаты услуг и счетов, или по решению суда, в связи с рассмотрением различных обстоятельств, или необходимостью изъять имущество для покрытия обязательств текущего собственника пред третьими лицами. В этом случае ограничение налагается государственными структурами, и до снятия ареста продать жилье невозможно (имеется в виду государственная регистрация перехода прав).

Кстати, в некоторых случаях следствием ареста является не только запрет или лимитирование каких-либо операций, но и лишение права владельца на проживание в собственной квартире. 

Если владелец с кем-либо заключил договор ренты, и этот человек обеспечивает его всем необходимым, рассчитывая на получение жилья в собственность, продать эту недвижимость также нельзя. Для начала придется расторгнуть договор пожизненного содержания в судебном порядке, компенсировав все расходы.

Нельзя продать собственность, если жилье находится в доверительном управлении, за собственностью присматривает назначенный для этого человек, действующий на основании договора, который заключается на определенный срок. В этот период  временный владелец имеет часть прав на имущество. Досрочно расторгнуть договор можно лишь по согласию сторон или в случае смерти исполнителя.

Сложные моменты могут быть также связаны с приватизацией жилья. Если на момент получения квартиры в собственность кто-то из прописанных людей отказался от приватизации, за ними остается право пожизненно проживать в квартире, и принудительное выселение по причине продажи недвижимости является невозможным.

Риски обременения: почему это плохо и в чем выгоды

Продажа обремененной квартиры может оказаться не менее рискованной, чем ее приобретение. Обстоятельства бывают разные, и если прежний владелец жилья, не сняв предварительно ограничение, каким-то образом смог получить деньги от покупателя, последствия для него могут оказаться очень неприятными.

Большие осложнения могут возникнуть и в том случае, если новый собственник по каким-то причинам не может или не хочет участвовать в разрешении ситуации.

Все вопросы решаются только в судебном порядке, причем оплачивать издержки придется виновнику случившегося, не говоря уже о том, что суд признает сделку недействительной, и квартиру все равно придется вернуть.

В большинстве случаев гораздо более выгодным вариантом для всех сторон сделки является избавление от всех ограничений до продажи жилья.

Покупателю, решившемуся на приобретение квартиры с  обременением, стоит знать, что наличие ограничений не даст возможности полноценно пользоваться имуществом. Вернуть деньги до решения проблем тоже вряд ли удастся, а тяжбы в судах разных инстанций, как показывает практика, нередко затягиваются на годы.

Наиболее сложные ситуации связаны с арестами жилья или со случаями, если одним из собственников или зарегистрированных в квартире лиц является несовершеннолетний или нетрудоспособный человек.

Если в квартире есть арендаторы или люди, на которых распространяется право пожизненного содержания, вселиться туда будет сложно физически, и расторжение договора с ними в любом случае обернется затратами времени, нервов и денег.

Поэтому стоит внимательно изучить все документы на квартиру и, в случае малейших сомнений, привлекать специалистов.

Вообще, наличие обременения сложно отнести к достоинствам приобретаемой недвижимости, и новому собственнику потребуется решать определенные вопросы и добиваться снятия этих обременений. Соответственно, в этом случае можно купить квартиру по очень хорошей цене, так как продавец не смог решить свои проблемы, скорее всего, ввиду отсутствия у него денег.

Как распорядиться собственностью с обременением?

Часто продавец недвижимости с обременением старается продать свою квартиру, чтобы преодолеть таким способом различные затруднения. Однако надо заметить, что многие проблемы, кажущиеся непреодолимыми, на деле разрешаются достаточно быстро.

Банки нередко соглашаются переоформить ипотеку на нового собственника, а если помочь арендаторам подыскать новое жилье и переехать, они, скорее всего, войдут в положение и согласятся на расторжение договора по согласию сторон.

То есть, не стоит слишком «подвигаться» в цене и продавать квартиру с обременением, можно найти изящный выход из ситуации и снять ограничения.

Что касается ареста, бывшему собственнику придется или погасить все счета самому, или решать вопрос в судебном порядке. Хороший юрист поможет правильно оценить ситуацию и избежать лишних расходов. В противном случае, тяжбы с госслужбами могут обернуться затратами, сравнимыми с суммой, полученной за квартиру.

Главное правило – обо всем, что связано с обременением, необходимо сообщить покупателю. В противном случае, сокрытие информации может быть признано мошенничеством со всеми вытекающими последствиями.

Очень часто, люди, желающие купить жилье, соглашаются на уступки и помогают решить проблему оптимальным способом.

Если ограничения могут быть сняты самим покупателем после переоформления квартиры, не исключено, что продавец согласится на сделку и при этом пойдет на какие-либо уступки, например, скинет цену.

Покупка обремененной недвижимости

Приобретение квартиры с обременением должно начинаться с детального изучения всех документов и выяснения особенностей ограничения. Составлять и подписывать договор необходимо с привлечением нотариуса. К базовому пакету придется добавить дополнительные документы – например, разрешения от банка или государственной структуры на смену собственника обремененной квартиры.

Во многих случаях в стандартном договоре дополнительно прописываются пункты о сроках и основаниях выселения нанимателей или снятия с регистрации людей, которые остаются прописанными в квартире.

В любом случае, государственный представитель сможет, изучив все подробности, составить соответствующий документ, в котором будут прописаны права и обязанности каждой из сторон.

В зависимости от типа обременения, понадобятся разные справки, которые послужат подтверждением достоверности составляемого договора.

Чтобы проверить, не находится ли квартира под обременением, можно обратиться за подтверждением в Госреестр. В выписке из ЕГРП будут содержаться все данные, связанные с обременением и всеми операциями, которые проводились ранее.

Эта справка потребуется как продавцу, так и покупателю. Выписка остается действительной в течение тридцати дней. Единственное, чего нельзя узнать в Госреестре – это информацию об ограничениях, которые связаны с приватизацией.

Такие сведения можно получить, сделав запрос на выписку из архивных данных домовой книги.

Будет не лишним также проверить каждый из коммунальных счетов, связанных с приобретаемой недвижимостью. Стоит помнить, что все долги перейдут к новому владельцу, и добиться от прежнего собственника их погашения будет крайне сложно.

Как снимается обременение?

Инициировать снятие обременения может только то учреждение, которое стало инициатором имеющихся ограничений. И первое, что необходимо сделать, – обратиться к его представителям с соответствующим заявлением. После того, как долги погашены или, возможно, достигнуты другие договоренности или устранены иные препятствия для снятия, выдается соответствующая справка.

Если речь идет о квартире, находящейся в ипотеке, наиболее приемлемый вариант, при котором не рискует ни одна из сторон – выплата покупателем банку необходимой суммы кредита, а затем – передача оставшихся средств продавцу, который при необходимости может взять новую ссуду. По большому счету, банку все равно, от кого получать деньги, но сама процедура должна быть проведена правильно.

Дополнительных усилий требует снятие обременения с квартиры, которая была приобретена в ипотеку с использованием материнского капитала. В этом случае мало погасить кредит и снять ограничение. Необходимо также выделить в продаваемой квартире долю для каждого из детей. После этого надо получить разрешение органов опеки на продажу жилья, и лишь затем заключать основной договор.

Так или иначе, обременение считается снятым, когда в ЕГРП появляется информация об его отсутствии. Это означает, что мало оплатить все счета, договориться с остальными жильцами  или разорвать договор о доверительном управлении. Необходимо все правильно оформить и подать документы в регистрационную палату.

Заключение

Тот факт, что квартиры с обременением успешно продаются, говорит о том, что выход есть из большинства ситуаций.

В арсенале специалистов – немало легитимных схем, позволяющих снять ограничения или продать обремененную квартиру с минимальными рисками.

Чаще всего снятие ограничений требует определенных средств, которых у продавца по определению нет, поэтому покупатель может получить квартиру по хорошей цене.

В то же время, продавец, вместо того, чтобы снижать цену ввиду наличия обременения, может проявить смекалку и договориться с покупателем о варианте, который является для него более выгодным (например, смена собственности через погашение ипотеки).

Обременения права собственности на квартиру

Собственность с обременением что это

Последнее обновление: 16.06.2021

Обременением называют любое ограничение права собственности на квартиру. В этом случае говорят, что квартира обременена правами третьих лиц. Что это значит в разрезе сделки купли-продажи, и чем это грозит Продавцу и Покупателю?

Сделка купли-продажи квартиры с обременением означает, что в ней (в сделке) присутствуют интересы и законные права тех субъектов, которые не являются ее титульными (т.е. официально зарегистрированными) собственниками.

Эти права третьих лиц в сделке создают проблемы как Продавцу, так и Покупателю. Продавцу квартиры это может грозить дополнительными сложностями при продаже, а Покупателю – может поднести неприятный сюрприз в виде ограничения его прав собственности.

Обременение как бы привязано к самой квартире неким грузом, и при смене ее собственника, остается на ней «висеть» до тех пор, пока от него не избавятся.

Поясним подробнее – что к чему, и как с этим бороться.

Порядок действий в альтернативной сделке купли-продажи квартиры. Как ее организовать – см. по ссылке.

Что такое обременение прав на квартиру?

Законодательно ограничение (обременение) права собственности на недвижимость было дано в статье 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который благополучно канул в лету (т.е. утратил силу). Но мы напомним, в чем там суть – своими словами.

Обременение, наложенное на квартиру, означает, что лица (как физические, так и юридические), не являющиеся собственниками объекта недвижимости, тем не менее, имеют определенные права в отношении этого объекта. Например, право пользования или право залога. Кроме того, обременить квартиру могут и административные санкции, наложенные на имущество конкретного владельца (запреты, аресты).

Из-за этого собственник квартиры не может в полной мере реализовать свои права на владение, пользование и распоряжение своей недвижимостью до снятия обременения.

Каждому Покупателю перед сделкой купли-продажи необходимо узнать, наложено ли обременение на квартиру, и есть ли какие-нибудь ограничения прав собственности на нее. Как это сделать? Об этом ниже.

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Практика рынка – см. по ссылке.

Какие бывают обременения прав на квартиру?

Права собственника могут быть ограничены разными способами и по разным причинам. Большинство обременений объектов недвижимости требуют обязательной регистрации в Росреестре, но бывают и такие, которые не регистрируются в реестре прав.

Регистрируемые обременения права собственности на жилую площадь могут возникать как в результате заключения договоров (т.е. по воле собственника), так и в результате выпуска акта уполномоченного законом органа, а также в результате решения суда (т.е. независимо от воли собственника).

Обременения прав, регистрируемые в Росреестре

В случае с квартирами, регистрируемые обременения возникают в результате:

  • Залога квартиры под кредит (квартира заложена банку по договору ипотеки);
  • Продажи квартиры в рассрочку (квартира остается в залоге у Продавца до выплаты ему всей суммы);
  • Заключение долгосрочного (более года) договора аренды квартиры или договора безвозмездного пользования (с регистрацией этого договора в Росреестре);
  • Заключения договора доверительного управления (например, опекуном в интересах подопечного, в соответствии со ст.38 ГК РФ);
  • Заключения Договора пожизненного содержания с иждивением (в этом случае квартира обременяется рентой, точнее – обязательством выплаты ренты);
  • Запрета на совершение регистрационных действий с квартирой (например, на время ведения следствия);
  • Наложения ареста на квартиру (судебным решением, в результате, например, взыскания по долгам собственника квартиры).

Записи об этих ограничениях прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому любая попытка зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры наткнется на требование Росреестра о согласии на сделку третьих лиц, либо о разрешении соответствующих органов, либо – в регистрации будет отказано.

Регистрируемые ограничения (обременения) права собственности на квартиру могут появляться по следующим причинам:

  1. на основании прямого указания в законодательстве (например, ипотека в силу закона);
  2. на основании договора или соглашения собственника с другими лицами (например, договор аренды);
  3. на основании распоряжения местных административных или государственных органов (в т.ч. органов опеки и попечительства);
  4. на основании судебного решения.

Некоторые обременения допускают продажу квартиры, а некоторые – нет. Например, заложенную под кредит квартиру можно продать с согласия залогодержателя (кредитора). А вот квартиру с наложенным арестом продать не получится, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Обременения прав, НЕ регистрируемые в Росреестре

Не все обременения прав регистрируются в Росреестре. Например, права пользования квартирой (подробнее о них см. по ссылке в Глоссарии) – тоже обременяют недвижимость, но регистрации не подлежат. Почему так? Сложно сказать. Так уж повелось, и это нужно учитывать.

О наличии прав пользования (проживания, «прописки по адресу») Покупатель квартиры может узнать из специального документа – Выписки из Домовой книги. Как она выглядит, где и как ее получать – см. по ссылке.

Кроме того, в Росреестре не регистрируется обременение квартиры коммерческим наймом, если договор заключен на срок меньше года.

Существуют и другие обременяющие квартиру права, которые имеют люди, не являющиеся ее титульными (т.е. зарегистрированными) собственниками. Например, это:

Во всех этих случаях люди, которые формально не являются собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и Покупатель лишится своего права собственности.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Как узнать есть ли обременение на квартиру?

Если речь идет о регистрируемых в Росреестре обременениях, то проверить это может любой человек – это общедоступная информация.

Достоверно узнать по адресу квартиры имеет ли она какие-либо зарегистрированные обременения (ограничения прав), можно двумя путями:

  1. сделать онлайн-запрос сведений по объекту недвижимости через интернет на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» – здесь; либо
  2. заказать Выписку из ЕГРП (ЕГРН) на том же сайте Росреестра (здесь), или в МФЦ «Мои документы» или на нашем сайте (ЗДЕСЬ).

В первом случае сведения предоставляются моментально и бесплатно.

Прямо на сайте Росреестра, в режиме онлайн выдается краткая информационная справка о площади квартиры и ее кадастровой стоимости.

А в графе «Права и ограничения» можно увидеть номер и дату документа, подтверждающего регистрацию права собственности на квартиру, а также обременения, если таковые имеются.

Правда, бывает, что некоторые сведения из этого «онлайн-окна» и из официальной Выписки ЕГРН не совпадают (загадочное явление, вводящее в ступор). Поэтому опытные риэлторы ориентируются всегда на данные официальной выписки из реестра.

Во втором случае сведения предоставляются в виде официального документа – в электронном виде (с электронно-цифровой подписью) или в бумажном виде (с гербовой печатью Росреестра). Такой документ уже гораздо серьезнее и надежнее, и его выдают за плату (актуальные ценники – здесь).

Срок получения Выписки ЕГРН зависит от способа ее заказа. При обращении в отделения Росреестра – срок получения до 3-х рабочих дней. При обращении в МФЦ – до 7 рабочих дней. При заказе Выписки ЕГРН через наш сайт – ее можно получить в течение часа (примерно).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

В официальной Выписке из ЕГРН, в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» отдельным блоком указаны «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Там указываются вид зарегистрированного обременения, номер и дата его регистрации, а также сведения о физлицах или юрлицах, в пользу которых это обременение установлено, и указывается на каком основании оно было наложено.

Если обременения на квартиру отсутствуют, то в этом блоке Выписки ЕГРН мы увидим фразу «не зарегистрировано».

Как это выглядит в самой выписке можно увидеть на нашем сайте – в разделе «Образцы документов для вторичного рынка».

Если Покупатель обнаружил зарегистрированное ограничение/обременение в выписке из реестра, то ему следует потребовать от Продавца квартиры урегулировать этот вопрос, и снять это обременение до сделки. Правда, бывают случаи, когда квартиру можно сознательно купить с обременением (об этом ниже).

Как узнать, снято ли обременение с квартиры? Очень просто. Сначала выясняем у Продавца, решил ли он этот вопрос, а потом проверяем.

Например, он расплатился по своим долгам и снял арест со своего недвижимого имущества (квартиры).

Чтобы это проверить, нам нужно снова заказать свежую Выписку из ЕГРН, и убедиться, что в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» стоит фраза – «Не зарегистрировано».

Что касается нерегистрируемых обременений и возможного наличия прав третьих лиц на квартиру, то обнаружить это уже сложнее. Покупателю придется разобраться в правоустанавливающих документах, пройти все этапы подготовки сделки и убедиться в «юридической чистоте» приобретаемой квартиры. Для этого существует подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ.

А для контроля правильности своих действий, Покупателю пригодится дополнительная консультация юриста, применительно к условиям конкретной сделки.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).

Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.

Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:

  • Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
  • Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
  • Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
  • Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).

Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.

Как продавать квартиру, находящуюся в ипотеке – см. в отдельной заметке.

Как снять обременение с квартиры в Росреестре?

Если речь идет о зарегистрированных обременениях, то они снимаются путем обращения собственника квартиры в Росреестр с соответствующим заявлением. Ограничение права снимается только если устранена повлекшая его причина. Подтверждающие это документы будут служить основанием для удаления записи об обременении из государственного реестра прав.

Например, собственник квартиры погасил ипотечный кредит, получил справку из банка с подтверждением этого, и передал ее в Росреестр (прямо в отделение или через МФЦ) вместе с заявлением о снятии обременения со своей квартиры. Тогда Росреестр удаляет запись о залоге объекта недвижимости, квартира становится свободной от прав третьих лиц, и поступает в полное распоряжение владельца.

Если снять с квартиры обременение не получается обычным путем, то собственник может сделать это в судебном порядке (при наличии доказательств). Тогда судебное решение также передается в Росреестр и служит основанием для снятия любого ограничения права (в т.ч. ареста недвижимого имущества).

Внесение записи в реестр прав о снятии обременения на квартиру происходит в течение 3-х дней с момента подачи заявления. Госпошлина за это не взимается.

Если же речь идет о нерегистрируемых обременениях, то Покупателю в процессе проверки документов на квартиру, нужно потребовать от Продавца соблюдать правила проведения сделки купли-продажи, и устранить все причины, по которым третьи лица могут предъявить свои права. Например – выписать всех членов своей семьи из квартиры, расторгнуть договор аренды (если он был с кем-то заключен), получить разрешение супруги на сделку, и т.п. Как все это делать – рассказано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Обременение на квартиру – что это?

Собственность с обременением что это
При поиске жилья важно учитывать такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости — отсутствие наложенных на объект обязательств и обременений, которые могут стать причиной дополнительных расходов и проблем при вступлении в право собственности.

Что такое обременение на квартиру, в каких случаях оно накладывается и особенности покупки-продажи жилья с обременением читайте в нашей статье.

В общем смысле обременение — это ограничение прав собственника недвижимости.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности подразумевает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться объектом.

В большинстве случаев, обременение блокирует возможность собственника распоряжаться недвижимостью: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не имеет права продать, подарить или завещать объект.

Обременение — это разновидность ареста имущества или недвижимости. По сути, накладывается лимит определенных действий, которые каким-либо образом связаны с помещением.

В соответствии с Федеральным законом № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимость» обременение — это условия, стесняющие собственника квартиры при пользовании и распоряжении ею, порождая права третьих лиц.

Из этого следует, что обременение на недвижимость также подразумевает, что в результате некоторой сделки или ситуации ограниченные права на объект получают третьи лица.

Например, при оформлении ипотеки под залог недвижимости, банк становится залогодержателем и любые действия по реализации объекта могут проводиться только при одобрении кредитора. Кроме кредитных обязательств, право собственности могут ограничивать судебные решения или договора между владельцем и другими лицами. В зависимости от того, в результате какой операции возникло ограничение, различают несколько видов обременения.

Виды обременения недвижимости

Права собственника могут быть ограничены, если объект используется в качестве залога по ипотеке, сдается в аренду, определяется как сервитут, используется для получения ренты или находится под арестом.

Законом также защищаются права несовершеннолетних собственников, которые прописаны в квартире, поэтому ограничения на продажу квартиры могут наложить и органы опеки.

Рассмотрим подробнее каждый из перечисленных видов обременения.

Ипотечное  

При оформлении ипотечной сделки под залог недвижимости, жилье становится залогом, который гарантирует выполнение обязательств перед банком. На протяжении всего срока погашения займа, объект остается собственностью владельца.

Если заемщик выполняет условия кредитного договора и вовремя погашает займ, банк снимает обременение и собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Если по каким либо причинам долг не выплачивается, кредитор получает право реализовать объект чтобы вернуть выданные кредитные средства.

Ипотечное обременение возникает при покупке или строительстве жилья за счет банковского кредита, продаже новостройки или вторички в кредит, оформлении залогового обязательства.

Ограничение прав собственника по договору аренды

Если собственник сдает жилье в аренду, он временно передает право пользования квартиросъемщику.

На протяжении срока действия договора аренды, недвижимость может быть продана, но квартиросъемщик сохранит право проживания до конца срока действия договора аренды.

Арендованное жилье не может быть сдано другим лицам и сам владелец не может использовать его для своих нужд. Ограничения возникают при условии письменного заключения договора аренды соответствующей формы.

Обременения, связанные с понятием сервитут

Термин «сервитут» означает подчиненное положение, или ограниченные права на объект, которые предоставляются лицам, не являющимся владельцами недвижимости.

Понятие сервитут часто встречается при определении земельных отношений, например, право прокладывать коммуникации через соседний участок или проезжать через него следуя к своей территории.

В отношении жилых и нежилых помещений, сервитут может распространятся на проходную комнату в коммуналке или офисах, которые принадлежат разным владельцам.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

По договору доверительного управления собственник жилья передает право управления квартирой управляющему без оформления на него права собственности. Такое соглашение вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. После оформления документов купли-продажи это обременение теряет юридическую силу.

Обременение по договору ренты

Рента — это передача прав собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги.

К таким сделкам относят договора постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, при которых рентный должник обязан не только выплачивать определенную сумму, но помогать по хозяйству, или ухаживать за рентным кредитором. В соответствии с договором ренты, рентный должник получает право распоряжаться объектом после смерти бывшего собственника.

Обременение опекой

По закону несовершеннолетние владельцы квартиры и долевые собственники получают дополнительную защиту со стороны государства в вопросах, которые касаются продажи и другой передачи прав на их имущество.

Например, при продаже квартиры органы опеки могут наложить запрет на сделку, если в ходе соглашения нарушаются права несовершеннолетних собственников.

Обременение снимается после того, как будет доказано, что ребенок получит равное по условиям жилье в другом месте.

Арест

Ограничение прав собственника по решению суда может быть связано с невыполнением долговых обязательств или арестом самого владельца. В обоих случаях, любые действия по отношению объекта согласовываются с судебной комиссией, которая в свою очередь может самостоятельно принять решение о конфискации и реализации недвижимости в счет уплаты долгов или других издержек.

Важно! Следует помнить, что ограничение может быть наложено на реализацию аварийных домов и объектов, которые признаны архитектурными и историческими памятниками.

Владельцы аварийного жилья не могут его продать, так как имеют право получить в обмен от государства новые квартиры.

Объекты, которые признаны культурным достоянием, охраняются законом и их изменение или реализация должна быть согласована с органами по охране памятников.

Как наложить обременение на квартиру

Обременение возникает не только в результате сделок или долговых обязательств, сам собственник имеет право ограничить перечень действий, которые можно проводить с недвижимостью. Такие меры часто используют арендодатели, чтобы исключить возможность мошенничества со стороны квартиросъемщиков.

По собственному решению обременение на квартиру могут наложить и наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны других родственников или лиц, которые имели доступ к документам на жилье.

Чтобы оформить ограничение прав, необходимо обратиться в Росреестр и предоставить доказательства, которые подтвердят необходимость проведения подобной процедуры.

Необходимые документы:

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.