Рефинансирование ипотеки за и против

Содержание

Подводные камни рефинансирования ипотеки – плюсы и минусы | RI

Рефинансирование ипотеки за и против

Помимо очевидных преимуществ получения нового займа на погашение текущего кредита, заемщик должен помнить о том, что существуют подводные камни рефинансирования ипотеки — минусы  могут свести на нет все выгоды и стать причиной незапланированных расходов.

Именно поэтому, размышляя о том, выгодно ли рефинансирование ипотеки, необходимо учитывать не только разницу процентных ставок, но также иные условия, которые не лежат на поверхности.

Нужно обращать пристальное внимание на нюансы, которые на первый взгляд кажутся незначительными.

Сравнивая плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, в первую очередь проводят предварительные расчеты на специальном калькуляторе – инструменте, который помогает выполнить сравнительный анализ в течение нескольких минут. В том случае, если разница в ставках составляет 2% и более, это уже повод задуматься — может быть, стоит рефинансировать ипотеку в другом банке.

Преимущества (плюсы) рефинансирования ипотеки

При рассмотрении преимуществ рефинансирования ипотеки нужно удостовериться, что минусы, о которых пойдет речь в данной статье, не перевесят плюсы, очевидные после предварительного расчета с помощью калькулятора. Для начала кратко перечислим преимущества, рефинансирование по более низкой ставке обеспечивает:

  • Возможность сократить срок кредитования при сохранении размера ежемесячного взноса по кредиту. За счет сокращения срока пользования кредитом достигается значительная экономия на процентах;
  • Возможность уменьшить размер ежемесячного взноса при сохранении срока выплат. За счет пониженной ставки каждый месяц нужно выплачивать меньше денег;
  • При перекредитовании сохраняется право на налоговый вычет. Возврат НДФЛ, как и при первичном займе, дает возможность сократить общую стоимость приобретаемой недвижимости.

Подводные камни (минусы) рефинансирования ипотеки. В чем подвох?

Теперь перейдем к «подводным камням» рефинансирования ипотеки – в чем может быть подвох? Изучая текст договора по новому займу, в первую очередь нужно выяснять все условия программы, которые подразумевают какие-либо затраты.

Подобные расходы невозможно посчитать на ипотечном калькуляторе, поэтому важно составить полную картину, понять, какая в действительности будет экономия.

Вот некоторые «подводные камни», с которыми может столкнуться заемщик при рефинансировании:

  • Новый банк с более выгодной ипотекой будет определять вашу платежеспособность. Придется собирать те же справки и предоставлять такой же комплект документов, как и при первичном оформлении ипотеки. Это займет определенное время, и потребуются усилия, чтобы доказать банку вашу финансовую состоятельность;
  • Кроме комплекта документов, который собирался для оформления ипотеки, нужно получать дополнительные справки из старого банка. Необходимо забрать старую закладную, зарегистрировать ее в МФЦ, зарегистрировать новую закладную, новый договор ипотеки и передать документы в банк;
  • Банк будет интересовать реальная стоимость залогового имущества – ипотечной квартиры. Соответственно, понадобятся услуги экспертной оценки недвижимости, за это тоже придется платить (порядка 5-6 тыс. рублей в Москве);
  • Условия перекредитования в ряде банков предполагают дополнительную плату за рассмотрение заявки и выдачу кредита;
  • Существует достаточно много причин, по которым банк может отказать в кредите. В случае отказа в предоставлении кредита расходы на оценку, на рассмотрение заявки не компенсируются. При обращении за рефинансированием в другой банк имеющийся отчет об оценке может не подойти – условия различных кредитных организаций могут отличаться. Другими словами, деньги, уплаченные за оценку, окажутся потраченными напрасно;
  • Первое время проценты по новому займу будут немного выше заявленных, обычно на 1%-2% выше.

Процесс переоформления кредита является непростой задачей — это несколько сложнее, чем оформить ипотеку,подробно последовательность действий при рефинансировании кредита описана здесь.

Главный плюс рефинансирования ипотеки

Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик во время оформления нового кредита, нельзя не заострить внимание на том, что все перечисленные неудобства и затраты с лихвой перекрывает финансовая выгода. Наша помощь в рефинансировании ипотеки заключается в том, чтобы свести к минимуму риск отказов, и подобрать банк, в котором условия перекредитования будут соответствовать вашим потребностям.

3 крупных ошибки при рефинансировании ипотеки: опыт форумчан

Рефинансирование ипотеки за и против

Вы слышали фразу: «Крепостное право отменили? Нет. Его ипотекою назвали»? Смех смехом, но в каждой шутке есть доля правды. Сегодня ипотека – это один из доступных способов стать владельцем недвижимости.

Она относится к типу долгосрочных кредитов. В течение срока выплат условия кредитования могут смягчаться. Многие банки будут предлагать заемщикам перекредитоваться. Эта банковская операция позволит пересмотреть кредитные параметры: процентную ставку, увеличение суммы, изменение срока кредитования и валюты.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Если вы решили заняться рефинансированием ипотеки, то есть смысл сделать это в первой части срока кредитования.

Если кредит оформляется на 5 лет, то первые 2,5 года заемщик выплачивает большую часть процентов, а после сам кредит. Наглядный график выплаты по ипотеке по годам

Рефинансируйте кредит, если предложенная ставка ниже текущей хотя бы на 2%. Период выплат не должен увеличиваться, иначе вы опять будете переплачивать проценты.

А если вы не можете определиться нужно вам это или нет, воспользуйтесь ипотечным калькулятором. Сотрудники банка также не откажут вам в консультации.

Мы провели анализ сообщений с финансовых форумов. На его основе сделали для вас подборку с описанием (и путем решения) по каждой проблеме, с которой может столкнуться заемщик при рефинансировании ипотеки.

Налоговый вычет на проценты, уплаченные по ипотеке

При рефинансировании ипотеки право на налоговый вычет по процентам сохраняется (подп. 4 п.1 ст. 220 НК РФ). К примеру, если 3 года назад вы оформили ипотеку под 11%, а сейчас ее под 9%, то налоговый вычет вам все равно предоставят.

Здесь есть свои особенности:

  1. В договоре о рефинансировании должен ссылаться на первый ипотечный договор с указанием всех характеристик объекта недвижимости;
  2. Кредит должен рефинансировать только банк с лицензией.

Разберем каждую из них подробно.

  1. В законе прописаны ограничения по количеству объектов недвижимости, по которым один человек имеет право на налоговый вычет. В банк вы должны предоставить все данные о недвижимости: адрес, площадь, основания на права собственности. Этим вы подтвердите налоговой, что финансируете один и тот же объект.
  2. У организации должна быть лицензия на ведение банковской деятельности. Первые платежи по ипотеке вы можете платить тому, кто дал средства (в том числе, работодателю). А при рефинансировании это не допустимо. Заключая договор с организацией без лицензии, например, АИЖК (ДОМ.РФ), вы вернете только проценты, уплаченные до перекредитования.

Пользователи крупнейшего портала о финансах Banki.ru также заинтересовались этой информацией:

Для того, чтобы право на вычет сохранилось, рефинансируйте ипотеку через банк, который принадлежит ДОМ.РФ. Например, через банк «Российский капитал». Самое главное, что него есть банковская лицензия.

На все, что вы предоставляли в налоговую по ипотеке до рефинансирования можно, как и прежде, получить налоговый вычет.

Новые условия рефинансирования банк ввел в 2021 году. Пользователи портала Banki.ru подтверждают:

Рефинансирование с материнским капиталом

Распространенная ситуация: у молодой семьи есть ипотека, а через некоторое время у них рождается второй ребенок. За второго ребенка дают сертификат на материнский капитал. Если семья хочет использовать материнский капитал на погашение ипотеки, то родители должны составить нотариальное обязательство о выделении доли несовершеннолетним детям в жилом помещении.

Так государство защищает права несовершеннолетнего ребенка и не допускает ситуации, чтобы он остался без жилья.

На форумах мы встретили множество вопросов по этой теме:

Поясним: для банков сделки с материнским капиталом рискованны. Если заемщик не сможет платить ипотеку, то недвижимость останется в собственности банка.

Но с условием, что на этой жилплощади смогут проживать несовершеннолетние дети.

Все же многие банки дают согласие на рефинансирование с использованием «детских денег».

Сотрудники банка сделают запрос в органы опеки. Рефинансирование состоится, если опека даст свое согласие.

На рефинансирование ипотеки через материнский капитал пойдут организации без лицензии (банк АИЖК (ДОМ.РФ)). Банки Открытие и Райффайзенбанк перекредитуют только после использования материнского капитала в часть погашения ипотеки. Сбербанк, к примеру, обязательно потребует справку из органов опеки.

Если вы хотите получить максимальную выгоду от рефинансирования с использованием «детских денег», то сначала закройте часть долга материнским капиталом, а затем уменьшите платеж через перекредитование.

В подтверждение наших слов:

Переплата при оформлении документов

Предполагается, что рефинансирования ипотечного кредита сохранит семейный бюджет. Но и тут есть на что обратить внимание.

  • Расходы на справки;
  • Оплата повторной оценки недвижимости;
  • Была ли выплачена большая часть ипотечного кредита.

Оформление документов на рефинансирование ипотеки – процесс недешевый. Посчитайте расходы на справки: оценку, нотариуса, страховку. Если они выливаются в крупную сумму, а условия перекредитования ненамного уменьшат ваши платежи, то есть смысл оставить все как есть.

На форумах описаны даже такие случаи:

За время проведения платежей у вас могло измениться многое. Для оформления перекредитования попросят:

  • трудовую книжку,
  • справку с работы,
  • справку 2-НДФЛ.

Не попросят, если рефинансирование вам предложил сам банк. Повлияет и ваш возраст на момент закрытия кредита.

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Рефинансирование ипотеки за и против

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА РЕФИНАНСИРОВАНИЕ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕРефинансирование ипотеки представляет собой отличный вариант снизить кредитное бремя и получить наиболее выгодные условия погашения жилищного займа. В настоящее время такое перекредитование пользуется большой популярностью, однако, к сожалению, доступно далеко не каждому и сопряжено с некоторыми нюансами.

Рефинансирование (или перекредитование) – это процедура, когда человек берёт новый кредит, чтобы его средствами погасить уже имеющийся у него заём. Однако не нужно путать рефинансирование с ситуацией, когда человек, не имея средств на ежемесячный взнос по кредиту, бежит в банк и берёт на себя ещё больше долгов, тем самым окончательно увязая в кредитной яме.

Рефинансирование – прозрачная процедура, направленная на облегчение ипотечного бремени для заёмщика. Банк в курсе, куда направляются его денежные средства (на полное погашение займа в другом банке), и выдаёт их на заведомо более выгодных, для клиента, условиях.

К примеру, была у клиента давняя ипотека в ВТБ под 14% годовых. Клиент в 2021 году рефинансировался в Сбербанке, и теперь он будет выплачивать тот же остаток основного долга, но уже в Сбербанке, и под ставку, скажем, 9% годовых, тем самым, каждый год экономя 5%.

А все те ситуации, когда человек не может расплатиться с текущими кредитами и набирает новые, рефинансированием не считаются и с точки зрения финансовой грамотности крайне нежелательны.

Подводные камни рефинансирования

Перекредитование при грамотном подходе выгодно и заёмщику, и банку, однако, эта процедура не лишена определённых сложностей и нюансов.

Первый и основной риск для заёмщика – банк может отказать в рефинансировании на любом этапе. Даже когда клиент уже известил первичного кредитора о намерении досрочно погасить ипотеку, уже заказал недешёвый отчёт об оценке недвижимости и сделал все возможные приготовления. И банк по-прежнему не обязан объяснять причины своего отказа.

Второй нюанс – рефинансирование доступно далеко не каждому. Вот несколько ситуаций, при которых не стоит даже пытаться подавать заявку:

  • наличие просроченного долга по ипотеке;
  • плохая кредитная история (даже если ипотеку выплачивали безупречно, но при этом нахватали просрочек по потребительским займам, например, в МФО – это тоже послужит причиной отказа);
  • слишком «свежая» ипотека – обычно банки требуют, чтобы клиент как минимум 6 месяцев успешно выплачивал заём;
  • слишком маленький остаток долга – как правило, нужно, чтобы до полного погашения оставалось хотя бы 3 года (хотя этот срок может разниться от банка к банку);
  • по ипотеке проводилась реструктуризация.

Третий нюанс – рефинансирование позволяет объединять несколько кредитов разного характера в один, а также брать дополнительные суммы по желанию заёмщика. На практике это может обернуться проблемами с получением имущественного вычета по ипотеке, т.к. рефинансированный кредит может по договору уже не значиться целевым.

Ещё один возможный корень проблем – повторное рефинансирование. В Налоговом Кодексе в статье про имущественные вычеты прописана возможность получения вычета по ипотечному кредиту, и по рефинансированному ипотечному кредиту. А вот про рефинансированный повторно заём ни слова, что теоретически может послужить основанием для отказа в вычете.

В данной ситуации можно лишь посоветовать отложить перекредитование на некоторый срок – дождаться, пока вычет будет получен в полном размере, а потом уже перекредитовываться на более выгодных условиях.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке.

Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке.

Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

  • ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
  • кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
  • вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
  • вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
  • до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).

Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например, «Газпромбанк» предлагает рефинансирование только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

В банке предлагают реструктуризацию вместо рефинансирования: в чем разница и чем это грозит

Реструктуризация и рефинансирование – это разные вещи, преследующие разные цели. На практике заёмщику легко перепутать или согласиться на одно вместо другого – ведь, казалось бы, он добивается своей исходной цели, т.е. изменения условий выплаты ипотеки и облегчения кредитного бремени. Однако две эти кредитные меры нужно рассматривать именно с позиции конечного результата.

Рефинансирование выгодно банку за счёт привлечения новых клиентов, которые раньше выплачивали ипотеку в других кредитных учреждениях. И пусть сумма процентов по ипотеке будет меньше (т.к. банк с целью переманивания заёмщиков предлагает более низкую ставку), но все равно для банка это дополнительная прибыль и увеличение портфеля ипотечного кредитования.

Реструктуризацию банк предлагает тем заёмщикам, которые уже выплачивают кредит в данном учреждении, и как правило, это шаг навстречу проблемным должникам. Изначально реструктуризация представляет собой снижение кредитного бремени тогда, когда у заёмщика возникли финансовые сложности, и есть риск просрочки или она уже наступила.

Выражается это в следующем:

  • снижение процентной ставки;
  • увеличение срока возврата кредита;
  • «кредитные каникулы» (в виде отсрочки выплаты основного долга, т.е. клиент платит только проценты);
  • пересчёт графика платежей (например, переход с аннуитетного графика на дифференцированный);
  • в отдельных случаях – списание пени и неустоек.

Но банк может предложить реструктуризацию и тогда, когда клиент приходит к нему с согласием на рефинансирование ипотеки в другом банке. Чтобы удержать заёмщика и не потерять выгоду в виде его переплаты по кредиту, банк предлагает сделать реструктуризацию – снижает процентную ставку, уменьшает ежемесячный платёж или предоставляет «кредитные каникулы», и клиент уходит довольным.

Однако в будущем, если такой клиент решится на рефинансирование, его ждёт неприятный сюрприз – все банки первым делом спрашивают, оформлялась ли по данному займу реструктуризация, а, получив положительный ответ, они отказывают в перекредитовании.

Причина отказа кроется как раз в изначальном предназначении реструктуризации – работа с проблемными должниками. В глазах банка реструктурированный кредит указывает на заёмщика, у которого уже возникали финансовые трудности, а значит, не стоит привлекать к себе такого клиента – высок риск новых просроченных долгов.

Перед тем как согласиться на реструктуризацию хорошо подумайте: стоит ли? Если у вас действительно возникли проблемы с возвратом ипотеки, то реструктуризация поможет не испортить кредитную историю и уберечь себя от коллекторов и риска потери квартиры. Но если реструктуризация –попытка удержать вас от рефинансирования ипотеки в другом банке, то лучше отказаться.

На что обращать внимание при рефинансировании ипотеки

Важные моменты, которые помогут вам принять правильное решение.

  • Всегда присматривайтесь к тем банкам, где вы имеете право претендовать на льготные условия (зарплатные и корпоративные клиенты).
  • Обращайте внимание на цели рефинансируемого кредита – покупка квартиры, дома, земли, долевое строительство.
  • Не начинайте оформлять документы, не получив конкретного предложения от банка по рефинансированию – фактические предложения могут сильно отличаться от того, что говорится в рекламе банковских продуктов.
  • Всегда рассчитывайте выгоду, опираясь на разницу в процентах по кредиту – основной долг придётся выплачивать в любом случае, а вся выгода кроется именно в процентах.
  • Смотрите на то, как прописана цель кредита в договоре о рефинансировании – по нецелевому займу невозможно будет получить налоговый вычет.

Помимо вышеперечисленного, отталкивайтесь от своих нужд – при желании можно подыскать рефинансирование с возможностью объединения нескольких займов (в т.ч. и долгов по кредитным картам), а также с выдачей дополнительных заёмных средств.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки: отзывы, есть ли смысл делать сейчас ипотечное перекредитование в другом банке, как можно оформить правильно?

Рефинансирование ипотеки за и против

/ Рефинансирование / Когда игра не стоит свеч: выгодно ли рефинансирование ипотеки?

На первый взгляд, рефинансирование может показаться весьма выгодным способом аннулирования задолженности по ипотеке. Однако не все так просто, эта услуга содержит в себе много подводных камней и особенностей, о которых следует знать.

Итак, настоящая статья поможет разобраться в основных преимуществах и недостатках такой процедуры.

В чем суть перекредитования в другом банке?

Сейчас активно применяется система рефинансирования ипотечного кредита, которая предназначена для перевода дорогих кредитов в категорию более дешевых. Так, клиент имеет возможность погасить текущую задолженность по ипотеке за счет ссуды, оформленной в другом банке.

Смысл такой процедуры можно представить следующим образом:

  1. Заемщик находит нового кредитора, предлагающего более выгодные условия (пониженную процентную ставку, меньший размер ежемесячного платежа и т.д.).
  2. Заключается договор о рефинансировании.
  3. Текущая задолженность по ипотеке погашается за счет средств, полученных от другого заимодателя.

Жилье, которое находилось в залоге у предыдущего кредитора, обычно используется в качестве обеспечения по новому займу. Однако есть банки, которые готовы произвести перекредитование без получения каких-либо гарантий, но и плата за такую ссуду будет в разы выше.

Таким образом, для банка смысл в том, чтобы переманить чужого клиента, а для заемщика – сэкономить определенную сумму денег.

Плюсы и минусы процедуры

Услышав о такой услуге, многих граждан интересует – выгодно ли рефинансирование ипотеки? Для того чтобы ответить на данный вопрос, разберемся с основными преимуществами и недостатками такой процедуры.

Итак, основные плюсы перекредитования заключаются в следующем:

  • Возможность снижения общей суммы выплат за счет пониженной процентной ставки;
  • Перевод ссуды из одной валюты в другую (например, с долларов на российские рубли);
  • Уменьшение ежемесячного взноса за счет увеличения срока кредитования;
  • Объединение нескольких займов в один;
  • Снятие обременения с заложенной недвижимости (в случае, если второй банк согласился дать кредит без залога).

Таким образом, последующий ипотечный кредит обладает существенными преимуществами. Однако на него стоит взглянуть и с другой стороны, ознакомившись с рядом недостатков:

  • Возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием такой услуги (дополнительные комиссии и сборы);
  • Длительность и сложность процедуры (перекредитование в другом банке приравнивается к оформлению новой ипотеки);
  • Погасить можно не более 5-6 займов;
  • Необходимость в получении разрешения со стороны предыдущего заимодателя;
  • Требуется наличие безупречной кредитной истории.

Стоит ли рефинансировать ипотечный кредит?

Оформление последующей ипотеки далеко не в каждом случае является эффективным способом снижения финансовой нагрузки. Иногда такая процедура может и вовсе повлечь за собой еще большие долги, поэтому чтобы понять есть (ли) в этом смысл, необходимо собрать максимальное количество информации.

Определить выгодно ли рефинансирование ипотеки в конкретной ситуации, помогут ответы на следующие вопросы:

  • Сколько времени прошло с начала погашения ипотечной ссуды?
  • Какой процент предлагает заимодатель?
  • Взимаются ли дополнительные сборы за обслуживание, каков их размер?

Ситуации, когда в этом есть смысл

Итак, перекредитование целесообразно делать в начале оформления ипотеки. Все дело в том, что большинство банковских учреждений в расчетах с клиентами используют аннуитетную схему, которая предполагает выплату основных процентов в первые месяцы. При этом само тело кредита на начальном этапе практически не возвращается.

Таким образом, сделав рефинансирование сразу после оформления ипотечной ссуды, заемщик сможет сэкономить существенную сумму денег за счет уплаты более низких процентов.

Следующим важным моментом является размер платы за использование кредитных средств по системе перекредитования.

Сегодня банки предлагают самые разные условия, однако для того, чтобы такая процедура имела смысл (с экономической точки зрения), отрицательная разница между текущей и новой ставкой по ипотеке, должна быть не менее 2 процентных пунктов.

В противном случае всю получившуюся экономию «съедят» дополнительные расходы, которые могут возникнуть при оформлении (комиссии, госпошлина за регистрацию, штраф за досрочное погашение и т.д.).

Прежде чем принять конечное решение, необходимо сопоставить все затраты и размер той выгоды, которая получится от использования такой услуги. Только в этом случае можно будет понять выгодно ли рефинансирование ипотеки.

Довольно часто граждане испытывают некоторое замешательство, не зная с чего начать. Понять, как правильно оформить данную процедуру, поможет следующий план действий:

Шаг 1 – необходимо изучить как можно больше программ различных кредиторов и выбрать из них наиболее выгодную для себя.

Анализ условий перекредитования следует начать со своего банка (там, где изначально была взята ипотека), так как такой вариант является более удобным и быстрым.

Шаг 2 – составить заявление и передать его заимодателю. Сделать это можно путем личного контакта или же через интернет, заполнив на сайте банка соответствующую анкету.

Шаг 3 – дождаться ответа (обычно на это уходит от 2 до 5 дней).

Шаг 4 – получив согласие на рефинансирование, необходимо уведомить об этом своего текущего кредитора, а затем приступить к сбору документов.

Шаг 5 – предоставление необходимых бумаг и заключение договора с другим кредитным учреждением.

После того как все формальные моменты будут урегулированы, новый кредитор погасит задолженность клиента, перечислив соответствующую сумму на счет предыдущего заимодателя.

Отзывы клиентов банков: разбираем на примере

Одним из верных способов увидеть ситуацию изнутри, является получение информации из первых уст, то есть от людей, которые уже пользовались подобной услугой. Итак, рассмотрим реальные отзывы, когда клиенты действительно получили выгоду от рефинансирования, а также их отрицательный опыт.

Роман (клиент ВТБ 24): «Спустя год после оформления ипотеки, понял, что больше не осилю ежемесячный платеж. Узнал о такой услуге, как перекредитование, и начал искать подходящий банк.

Наткнулся на программу, предлагаемую ВТБ 24. Условия мне очень приглянулись: ставка – 8,8 % (при текущей 11%), сумма – до 30 млн. руб., срок – до 30 лет.

Особенно порадовало отсутствие комиссий за обслуживание и штрафа за досрочное погашение.

Перешел на их официальный сайт, заполнил заявку. Положительный ответ пришел примерно через 2 дня по смс, хотя боялся отказа из-за скромного размера своего ежемесячного дохода. Оформили все быстро, никаких проблем не возникало. Очень рад, что воспользовался этой услугой».

Ольга (постоянный клиент «Сбербанка»): «Подала заявление на рефинансирование ипотечного кредита еще 16 марта 2021 года (текущую ссуду оформляла в этом же банке).

Сейчас уже 23 сентября, а внятного ответа до сих пор нет. Каждый раз присылают какие-то отписки. Последний срок рассмотрения заявки продлили до 11 октября 2021 года.

Очень обидно, что такое отношение к постоянным клиентам!».

Владимир (клиент «Транскапиталбанка»): «После 2 лет выплаты ипотеки решил попробовать произвести перекредитование. Обратился в ТКБ, предложили 9,45% или 8,45% (если будет оплачено 3% от ссуды). Очень вежливые сотрудники, грамотно проконсультировали, объяснили нюансы процедуры.

По итогу получилась экономия приблизительно 500 тыс. руб., при этом ежемесячно выплачивал 60 тыс. рублей».

Заключение

Таким образом, нельзя однозначно сказать, что рефинансирование является гарантией получения более дешевого ипотечного кредита. Конечный размер экономии зависит от многих факторов, которые следует заблаговременно учесть. В одних ситуациях это действительно выгодно, в других же абсолютно бессмысленная процедура.

(1 , оценка: 5,00 из 5)
Загрузка…

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы!
Консультации по России: 8 (800) 550-74-53.
Горячая линия в Москве: 8 (495) 131-95-79.

Автор статьи

Волконский Альберт Михайлович

Практикующий юрист в сфере кредитных правоотношений. Более 10 лет успешной практики в спорах, связанных с деятельностью коллекторов и банковских учреждений.

автора:

Личный опыт: я дважды рефинансировала ипотеку и сэкономила 500 000 ₽

Рефинансирование ипотеки за и против

Квартиру искала полгода. Жила на окраине города, снимала однокомнатную квартиру за 13 000 ₽ в месяц. Мой арендатор предлагал купить жильё, которое я снимала, но мне этот вариант не понравился: дом слишком далеко от центра. Хотя я немного подумала об этом, поскольку купить 50–60 кв. м можно было за 1,5 миллиона ₽ (но качество домов соответствующее).

Хотелось купить квартиру в центре Новосибирска. Состояние жилья было не так важно, я готова была сделать ремонт. В поиске вариантов помогал риелтор. За его услуги заплатила 50 000 ₽.

Мы с ним пересмотрели много квартир. Большинство из них были маленькие, коридорного типа, грустные.

Спустя некоторое время обнаружился хороший вариант в центре, в пяти минутах от моей работы, и на нём я решила остановиться.

Это однокомнатная квартира в пятиэтажной хрущёвке. Площадь — 34 кв. м. Стоимость — 1,8 миллиона ₽. Состояние плохое — деревянный пол и окна. Всё требовалось менять.

Ипотека

К тому времени я накопила на первоначальный взнос 200 000 ₽. Занять нужно было 1,6 миллиона ₽. Ипотеку решила взять в Райффайзенбанке: я там работаю. Условия были такими: ставка — 11% (дело было в 2021 году), срок возврата — 16 лет, платёж — 17 778,2 ₽.   

После покупки квартиры некоторое время я продолжала снимать жильё. Нужно было накопить деньги, чтобы сделать ремонт, и я ждала налоговый вычет. Он пришёл в начале 2021 года: мне вернули 120 000 ₽. На эти деньги я поменяла пол и окна.

Добавила ещё 10 000 ₽ — поклеила весёлые обои. Мебель у меня была своя — ничего дополнительно покупать не пришлось. Полноценный ремонт в тот момент делать не хотелось: была идея сдавать эту квартиру, поскольку я жила у молодого человека.

Но спустя несколько месяцев решила всё-таки переехать в неё, чтобы жить в центре города. Тогда пришлось подойти к отделке более обстоятельно: выровнять стены, отремонтировать ванную, заказать хорошую кухню.

Я дождалась второй части налогового вычета и взяла ещё один кредит на 100 000 ₽. Этот ремонт обошёлся примерно в 300 000 ₽. Например, новая кухня стоила 60 000 ₽.

Я покупала некоторые дверцы в Икее по уценке, чтобы сэкономить.

Читайте по теме: 15 вещей, которые вы не знали про ИКЕА

В начале 2021 года ставки по ипотеке снизились. Я понимала, что переплачиваю проценты и задумалась о рефинансировании. Через тот же банк это нельзя было сделать — запрещено условиями договора. Пришлось искать предложения в других местах. При этом у меня была неузаконенная перепланировка квартиры, и не все банки готовы рефинансировать кредит на такое жильё. 

Сначала я обратилась за рефинансированием в один из государственных банков, но они мне отказали: я не проходила по каким-то параметрам. Интересно, что они почему-то требовали справку о том, что я никогда не находилась в браке, и за этот нотариально заверенный документ нужно было заплатить 1500 ₽.   

В итоге я пошла в другую кредитную организацию. Мне прислали список документов: 

1. Копия всех страниц паспорта

2. Копия СНИЛС

3. Копия трудовой книжки

4. Справка о доходах с основного места работы

5. ПТС, свидетельство о собственности, дипломы об образовании

6. Кредитный договор, договор поручительства

7. Актуальный график погашения кредита

8. Договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации собственности

9. Выписка по счёту, отражающая погашение рефинансируемого кредита за весь срок (то есть отчёт по осуществлённым платежам)

10. Справка от банка о качестве обслуживания долга по рефинансируемому кредиту и о размере остатка задолженности

11. Отказ или согласие банка на рефинансирование ипотеки (такое требование есть не у всех банков)

12. Выписка из домовой книги

13. Оценка стоимости квартиры. 

На сбор всех документов я потратила примерно неделю. Сложности были с выпиской из домовой книги: пришлось отпрашиваться с работы, чтобы её получить. Также пришлось заплатить 3000 ₽ за оценку стоимости квартиры.   

Торги по страховке 

Документы рассматривали пять дней. В это время меня попросили оформить страховку: банк предложил вариант за 16 000 ₽.

Перед этим в другой аккредитованной страховой компании мне озвучили цену полиса в 10 000 ₽, так что я отказалась от предложенного банком. Через час они сказали, что страховка будет стоить 13 000 ₽. Я снова отказалась.

На следующий день мне вновь позвонили и сообщили, что согласовали скидку — страховка обошлась в 10500 ₽. Я согласилась. 

В день сделки мне также пришлось отпроситься с работы. В кредитном договоре были ошибки, их исправляли. Сумма рефинансирования составила 1 558 000 ₽, но мне предлагали взять кредит побольше. 

Оплатить страховой полис нужно было моментальной картой в банкомате нового банка. Ни один из банкоматов в отделении не работал. Через кассу мне советовали не платить, чтобы избежать комиссии. Пришлось идти в ближайший торговый центр и искать банкомат там — нашла, оплатила. 

Пока ждала поступления денег на счёт, мне предложили оформить ещё одну карту, теперь уже для оплаты кредита. Она предполагает плату при обороте по карте ниже заданной суммы. Пришлось оформить и её. В тот момент я уже начала подозревать, что вряд ли долго задержусь в новом банке. В их офисе я провела примерно три часа.  

Новые условия жилищного кредита были такие: ставка на первые полгода рефинансирования составила 11,3%, а затем, после перерегистрации обременения квартиры, снижалась до 9,3% годовых.

Мой платёж увеличивался до 18 060 ₽ на первые полгода, а при ставке в 9,3% снизился бы до 16 182 ₽. Дальше я должна была погасить первую ипотеку, забрать закладную, снять обременение, получить выписку о снятии обременения, прийти с документами в ипотечный центр.

Потом сходить в Росреестр для получения обременения по ипотеке и взять выписку об этом обременении. 

Всё это я не стала делать. Новый банк оказался неудобным: например, платежи по кредиту нельзя было вносить через кассу без комиссии, на тот момент через интернет-банк тоже нельзя было заплатить — нужно было каждый раз пользоваться банкоматом.    

Второе рефинансирование 

Я решила рефинансировать кредит снова, вернувшись в первый банк. На тот момент там также снизилась ставка, плюс мне пообещали скидку за стаж работы. Я начала вторую процедуру рефинансирования. Заполнила анкету, собрала все документы. На это у меня ушло также около недели. Больше всего времени заняло досрочное расторжение договора страхования — около месяца. 

В итоге моё первое рефинансирование продлилось 1,5 месяца. Карты я закрыла через отделение, за одну из них у меня всё-таки списали комиссию за обслуживание, и оспорить её не удалось. 

Теперь я стала выплачивать ипотеку по ставке 8,5%, ежемесячный платёж — 15 391 ₽. Срок кредита сократился до 14 лет. В итоге два рефинансирования позволили мне сэкономить на переплате 518,7 тысячи ₽.

Найти программу рефинансирования ипотеки

Советы другим людям 

  • Не откладывайте рефинансирование. Чем дольше вы ждёте, тем больше переплатите банку в виде процентов. 
  • Определите цель рефинансирования: экономия или комфорт обслуживания. Мне известны случаи, когда банк приходит к заёмщикам и проверяет квартиру. Это не противоречит закону, но мне было бы неприятно, если бы из банка пришли ко мне домой. Также бывают случаи, когда ставка в банке низкая, но зато там приходится платить за каждую справку. 
  • Выбирайте страховую компанию из тех, что аккредитованы в нужном банке. Обзвоните страховые и узнайте, где предлагают полис на самых выгодных условиях. Если банк будет предлагать свою страховку — торгуйтесь. 
  • Заранее узнайте, как долго идут деньги между счетами в банке, где вы хотите получить рефинансирование. Иногда перевод может занимать несколько дней (например, если совершить его в выходные), поэтому вносить ипотечный платёж нужно заранее.   
  • Если вы хотите получить рефинансирование по выгодной ставке в своём банке, но по его условиям так нельзя сделать, то можете воспользоваться моей схемой — сначала перейти в другой банк, а потом вернуться.

Читайте по теме: Личный опыт: как я рефинансировала ипотеку

Максим Глазков

Рефинансирование ипотеки – стоит ли начинать и есть ли выгода?

Рефинансирование ипотеки за и против

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях.

Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту.

В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто  не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж  (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год!!!!

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

Подводные камни или все минусы

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже).

Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки.

Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг.  100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести  в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления.

Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то  нужно выставить 770 тысяч.

Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

  • большой размер кредита;
  • длительный срок кредитования;
  • большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч.

Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту  — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн.

(стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них.

Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить.

И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

  1. Издержки на переоформление.
  2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
  3. Переплата в результате рефинансирования
  4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

  1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
  2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
  3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
  4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
  5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

добавлено 12.10.2021г

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст.

220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.