Разделение дома и земельного участка

Содержание

Раздел жилого дома в натуре между собственниками: правила, порядок, экспертиза – Как разделить дом на 2 хозяина

Разделение дома и земельного участка

» Раздел имущества » Раздел жилого дома в натуре между собственниками

38 185 просмотров

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

  • регистрации новых жильцов;
  • ремонта;
  • реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

  1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
  2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

  1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
  2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

  1. Выделение доли.
  2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка.

Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения.

В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

  • продать;
  • подарить;
  • оставить в наследство;
  • оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

  • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
  • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
  • все жилые помещения должны быть изолированы;
  • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

  1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
  2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
  3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
  4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом.

Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Важно. Если такой дом построен в 2006 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

  1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
  2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
  3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
  4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
  5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
  6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

  1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
  2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Как разделить земельный участок на два, если на участке стоит дом?

Разделение дома и земельного участка

Многие годы люди могут владеть совместно домом и землей – и даже не задумываться об их разделе. Но наступает момент, когда такая необходимость появляется. Земля является особым имущественным объектом, поэтому любые действия с ней должны следовать установленным Законом требованиям.

По каким правилам осуществляется раздел участка земли с домом – расскажем далее.

статьи:

Можно ли разделить земельный участок с домом – требования к возникающим после разделения участкам

Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц – далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.

В силу различных обстоятельств совместное владение общей землей становится затруднительным, в связи с чем и возникает желание ее разделить.

Однако при этом у некоторых ее владельцев встает вопрос о возможности осуществления такого раздела.

Земля, как особый вид имущества, регулируется нормами различных законов, в том числе, гражданского (ГК РФ) и земельного кодексов (ЗК РФ). Положениями ГК РФ (ст. 252, 254) предусматривается право сособственников земельных участков осуществлять их раздел. Статьей 11.4 ЗК РФ также допускается раздел земли.

Условия для раздела земельного участка с домом

Решив разделить имеющийся в общей собственности участок, стоит иметь в виду следующее. Не все земельные частные наделы можно поделить по желанию их владельцев.

Для того, чтобы раздел земельного участка с домом стал возможным, он должен отвечать определенным требованиям закона.

Статьей 11.9 ЗК РФ устанавливаются требования к возникающим в результате разделения участкам:

  1. Во-первых, разделенные участки должны отвечать предусмотренным минимальным (максимальным) размерам. Эти размеры определяются обычно местными градостроительными регламентами и в разных муниципальных образованиях могут различаться. Если полученные в результате разделения участки не будут отвечать данному требованию, то в его постановке на кадастровый учет может быть правомерно отказано. Об этом говорится в п. 3 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
  2. Во-вторых, формирование новых участков не может приводить к проблемам с использованием, расположению на них недвижимых объектов, рациональным использованием самой земли. Нельзя разделить участок с домом, если это влечет нарушение действующих в области землепользования норм и правил.
  3. В-третьих, границы полученных участков не должны пересекать границ лесопарков, населенных пунктов, лесничеств, муниципальных образований. Также не допускается чересполосица, изломанность, вклинивание их границ.
  4. В-четвертых, оба новых участка должны сохранить прежний вид разрешенного для старого участка землепользования.

Что делать, если разделить участок с домом невозможно?

Если земельные участки не отвечают указанным выше требованиям, то осуществить их раздел не представляется возможным. При этом важно понимать, что речь идет не о фактической, а о юридической возможности.

В жизни разделить участок с домом можно хоть на тысячу отдельных кусочков, но с правовой точки зрения использовать их законным способом будет невозможно.

Чаще всего, необходимость делить землю возникает при разделе расположенного на нем дома.

Отсутствие возможности разделения земли не препятствует разделу дома. Просто в этом случае сама земля останется в общей собственности нескольких лиц. А сособственникам нужно будет определить порядок ее использования.

Если сделать это по добровольному соглашению не удастся, то решать этот вопрос придется через суд.

Способы раздела участка с домом на два земельных участка

По общему правилу, любые действия с общим имуществом должны осуществляться по согласию его владельцев.

При возникновении необходимости раздела такого имущества собственникам, прежде всего, стоит об этом договориться мирно. Заключенное ими соглашение о разделе общей земли станет впоследствии основанием для регистрации их прав на вновь появившиеся участки.

Однако договориться мирно получается далеко не всегда. Дело в том, что делить участок без имеющихся на нем объектов недвижимости проще. Когда же речь идет о разделе земли с домом, то возникает множество споров.

Что делать, если соседи отказываются подписывать акт межевания земельных участков?

Сособственники зачастую владеют неравными долями в праве на дом. Поскольку права на дом неразрывно связаны с землей, то фактически каждый получает возможность пользования землей, пропорционально своим правам на дом.

Иногда у сособственников складывается иной порядок фактического использования участка. Очень часто они не могут прийти к единому соглашению о размерах будущих участков. Тогда единственным способом решения проблемы станет обращение в судебный орган. Суд будет делить участок исходя из интересов обеих сторон, фактической возможности, с учетом действующих правовых норм.

Как можно разделить участок с домом на 2 участка?

При возникновении необходимости в разделении земли, в первую очередь, нужно выяснить несколько важных моментов:

  1. Определить, возможно ли фактическое разделение имеющегося участка. Для этого следует узнать действующие в данном муниципальном образовании минимальные нормы для земельных наделов. Если участок отвечает критериям делимости, иным установленным для раздела требованиям, то можно идти дальше.
  2. Следующим шагом станет достижение соглашения по разделу между сособственниками. При наличии обоюдного согласия можно переходить к межеванию участка для создания двух новых объектов и их дальнейшей регистрации. При отсутствии согласия придется сначала перенести решения спора в суд. К сожалению, такие споры являются достаточно сложными, и могут рассматриваться довольно долго. Только после вступления решения в силу можно приступать к оформлению прав на определенных судом условиях.

Инструкция по разделу участка с домом – как это сделать правильно?

Для того, чтобы вместо одного участка появилось два, следует произвести определенные нормами земельными законодательства процедуры.

Разделить участок с домом можно следующим образом:

  1. Во-первых, требуется межевание имеющегося надела земли. С этой целью привлекаются специализированные организации, имеющие право на данный вид деятельности. Работник такой организации (кадастровый инженер) производит замеры, устанавливает границы новых участков. После этого подготавливается техническая документация на вновь созданные участки. Это может занять некоторое время;
  2. Во-вторых, получив все документы на новые участки необходимо поставить их на учет в кадастровом органе. Теперь каждый участок будет иметь свой кадастровый паспорт, адрес, номер и другие параметры. Учитываться каждый из них также будет отдельно.
  3. В-третьих, требуется оформление прав собственности на каждый из полученных участков. Сделать это можно в местном подразделении Росреестра, предоставив необходимый пакет документов. Их перечень можно уточнить на сайте Росреестра, или непосредственно в его отделении. Только после проведения регистрации правомерно говорить о правах лиц на два отдельных участка. 

Что делать, если сосед самовольно захватил часть земельного участка?

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

Разделение дома и земельного участка

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания.

Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела.

К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.

В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст.

3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Как разделить земельный участок с домом на двух собственников – Собственник

Разделение дома и земельного участка

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами.

Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Основания

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

  • подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);
  • соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю.

Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли.

Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

  • предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);
  • расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

  • порядок деления жилых комнат;
  • правила использования общих нежилых помещений;
  • формулу оплаты коммунальных услуг;
  • определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям.

Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу.

А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Деление земли

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части.

Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта.

То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Алгоритм

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

  • подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);
  • проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;
  • выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);
  • обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;
  • оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости.

В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде.

Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Решение споров

Порядок обращения в суд – общий. То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда.

Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг.

Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения. Это может быть ответ на уведомление.

Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ). А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена.

Источник:

Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности, соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности

/ Жилищные споры / Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Просмотров 677

Общая долевая собственность на землю и дом – это право собственности у двух и более лиц, имеющих долю в процентном соотношении к общему имуществу. Распоряжаться своей долей можно без оглядки на совладельцев, а всем объектом недвижимости – только сообща, на равных условиях.

Если дом и земля принадлежат родственникам, особых проблем не возникает. Прекращение семейных отношений обычно приводит к спорным моментам. Долевые собственники выясняют, кто имеет больше прав на дом, кому принадлежит участок земли, кто должен пойти на уступки и отделиться? Чтобы устранить разногласия можно разделить объекты в натуре между собственниками (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

Как правильно произвести раздел дома и земли? Мы подготовили для вас подробные инструкции с примерами.

Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?

Российское законодательство делит землю на два вида:

  1. Первый вид – делимые участки, т.е. такие, которые можно разделить на две и более частей без ущерба их целостности. Разделенные участки можно использовать под строительство, садоводство, огородничество и прочие цели.
  2. Второй вид – неделимые участки, т.е. такие, которые не подлежат разделу ввиду нарушения целостности почвы. Если все же произвести раздел, земля потеряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ).

При разделе частного строения нужно учитывать технические характеристики. Запрещается делить дом на двух хозяев, если сооружение станет непригодным для проживания.

Уместно разделить дом на два самостоятельных строения, если:

  • совладельцы получат комнату с отдельным входом (свободный доступ);
  • выделенные части дома останутся пригодными для проживания людей;
  • изолированность жилых помещений;
  • земельный участок под домом не поменяет своего целевого назначения.

Например, для Москвы и МО нормы СанПиН следующие:

  • земли сельхоз назначения – не менее 2 гектаров;
  • земли для ведения садоводства – от 0,06 га, а участки под огородничество – не менее 0,04 гектаров;
  • земли под ИЖС – от 0,06 га, но в целом допускается 5 соток земли.

Некоторые районы устанавливают минимальный показатель в размере 14 соток земли. Если окажется, что участок не дотягивает до показателя минимума, совладельцы должны возместить недостающую часть в денежном или ином эквиваленте. Читайте, как правильно и быстро выделить земельную долю в статье «Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности«.

Причины раздела

Жизненные обстоятельства раздела общей долевой собственности могут быть разными, начиная от конфликтов, и заканчивая разрывом семейных отношений.

Основания для раздела дома и земли:

  • развод супругов в ЗАГС или суде (ст. 254 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ);
  • получение дома по наследству на двоих;
  • приватизация жилья;
  • споры между двумя хозяевами дома;
  • желание продать, подарить, завещать или обменять свою долю.

Одна из распространенных ситуаций – домом владеют двое собственников, между которыми возникают противоречия. Если они хотят распорядиться своими долями, сперва им предстоит разделить дом в натуре, а уже затем выделять земельный участок.

Порядок раздела дома и земли по соглашению

Проще всего воспользоваться законным правом на раздел дома и земли, договорившись с остальными совладельцами. Мирный способ раздела подходит в случае отсутствия взаимных претензий и споров относительно земли.

Алгоритм действий

Представим, что участники раздела не имеют разногласий и хотят разделить недвижимость по соглашению.

Порядок действий по разделу через соглашение:

  1. Обсудить спорные вопросы, договориться о сотрудничестве.
  2. Выделить долей дома в натуре (см. «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома»).
  3. Подать заявку в Росреестр или другую фирму на проведение межевания границ участка.
  4. Принять кадастрового инженера, расписаться в межевом деле и акте согласования границ участков.
  5. Направить проект в местную администрацию и узаконить сделку.
  6. Обратиться в Росимущество с запросом на раздел земельного участка.
  7. Сдать документы в МФЦ или Росреестр с целью внесения изменений.
  8. Получить бумажную или электронную выписку из ЕГРН о праве собственности на часть дома и земли.
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.