Покупка квартиры с зачетом имеющейся

Содержание

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

338 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги.

При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение.

А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги.

Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме.

Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке.

Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч.

А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).

  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться.

Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано.

Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы.

Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости.

Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке.

Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схема приобретения

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

Время чтения 5 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания.

Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению.

А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант.

К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться.

Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья.

Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны.

Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры.

Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке.

То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент.  А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика.

Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи.

И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2021 году

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье  новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе.

Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья.

Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках.

Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%.

В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья.

Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком.

Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию.

Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке.

При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс.

Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской.

При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги.

Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке.

Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости.

Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%.

Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Выгодно ли менять старую квартиру на новую – Рынок жилья

Покупка квартиры с зачетом имеющейся

10.02.2021 | 08:00 9564

Схема трейд-ин, или, говоря проще, «квартира в зачет», превратилась в обязательную опцию в арсенале застройщиков. Как она работает и чем выгодна для покупателя, разбирался BN.ru.

Классический трейд-ин на практике выглядит следующим образом. Клиент выбирает квартиру в понравившейся новостройке и договаривается о ее предварительном бронировании.

После этого риэлторское агентство – партнер строительной компании – дает заключение о рыночной стоимости имеющегося жилья клиента. Если цена устроила – с агентством подписывается договор на реализацию.

И одновременно заключается договор с застройщиком на приобретение новой квартиры.

На продажу «квартиры в зачет» отводят от трех до шести месяцев – здесь все зависит от того, сколько застройщик готов ждать. Ну а вырученные в результате деньги идут на оплату покупки.

Плюсов и минусов в этой схеме немало. Привлекательный момент – за время продажи старого жилья новостройка в цене не подрастет. Более того, многие застройщики обещают заморозить и все действующие на тот момент скидки. «В нашей компании на реализацию имеющейся квартиры клиенту предоставляется четыре месяца.

Это достаточный срок для того, чтобы опытный агент реализовал жилье по выгодной цене. На это время фиксируется стоимость забронированной квартиры, а также все акции и скидки.

К примеру, сейчас у нас основная акция – это „паркинг в подарок“», – рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Скидка может зависеть и от скорости реализации старого жилья. «По условиям нашей программы trade-in клиенту предоставляется возможность внести основной платеж в течение шести месяцев от даты заключения договора на новую квартиру.

Стоимость недвижимости на этот период фиксируется.

Если сделка пройдет быстрее, то при выплате всей суммы в течение трех месяцев стоимость жилья будет как при единовременной оплате, то есть с учетом скидки», – комментирует коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева.

Некоторые застройщики вначале предлагают раскошелиться.

«В нашей компании клиент вносит первоначальный взнос, а это 15–20% от базовой стоимости квартиры, и ему предоставляется рассрочка на те месяцы, в течение которых происходит продажа его прежней недвижимости», – рассказывает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. Конечная стоимость приобретения зависит от срока второго платежа: скидка от базовой цены составит 11%, если договор оформляется на 180 дней, и 9% при выплате второго платежа через 365 дней.

В любом случае у покупателя остается свобода выбора – если передумал продавать свое жилье или риэлторы не сумели реализовать квартиру в установленный срок, все денежные средства клиента вернутся.

Кому это нужно

Схема трейд-ин подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.

По словам опрошенных нами застройщиков, трейд-ин часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади. Также программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками и в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.

Но нередко трейд-ин прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.

Но, как уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, схема трейд-ин все же больше подходит людям, которые хотят реализовать не единственное жилье. В этом случае сделка имеет шанс состояться.

«В остальных ситуациях для покупателя и застройщика гораздо выгоднее прибегнуть к другим способам приобретения недвижимости, среди которых самый удобный – ипотека. В данном случае покупатель получает минимальную цену на новую квартиру с учетом всех скидок, а застройщик – единовременную оплату», – говорит эксперт.

По его словам, при срочной продаже квартиры дисконт (потери) могут составить 10% от среднерыночной цены. В большинстве случаев продавцы не готовы на такую уступку.

Трансформация жанра

В минувшем году ряд игроков заявили о появлении услуги моментального трейд-ин. В этом случае выкуп старого жилья и взаимозачет оформляются одновременно, за пару дней. Потом застройщик уже самостоятельно реализует выкупленную квартиру на вторичке. Но широкого признания такая практика пока не получила.

«Некоторое время назад наша компания запустила программу „Быстрый trade-in“. Мы самостоятельно, без агентств, выкупаем студии и однокомнатные квартиры в наших ЖК. Взамен мы предлагаем квартиры площадью от 70 кв.

м в строящихся корпусах „Северной долины“», – рассказывает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

Из основных требований – выкупаемая квартира должна быть без обременений и приобретена напрямую у застройщика.

Какие еще апгрейды ждут программы трейд-ин, впервые появившиеся на рынке новостроек больше десяти лет назад, можно только гадать.

Как правило, дополнительные инструменты продаж начинают активно развиваться, когда конкуренция на рынке усиливается, а покупатели становятся наперечет.

Другое дело, что раньше круг застройщиков, готовых к «обмену», был узок, а алгоритм их программ почти не различался. Теперь разнообразие больше, и покупателю действительно есть из чего выбирать.

Итак, подведем итоги. За последние полгода-год схему «квартира в зачет» запустили и продолжают оттачивать абсолютное большинство петербургских застройщиков. Эксперты относятся к перспективам развития трейд-ин позитивно, некоторые даже предрекают этой схеме роль нового драйвера спроса. Но пока что успехи не впечатляют – на рынке новостроек заключается лишь около 2–4% таких сделок.

Ирина Соловьева, коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»):

– Сегодня доля квартир, которые приобретаются по программе trade-in, небольшая, но с переходом на эскроу-счета и отсутствием длинных рассрочек количество таких сделок будет расти.  

В перспективе возможно развитие междугородных программ. При этом  trade-in успешно работает с ипотечным кредитованием. Если средств от продажи имеющегося жилья не хватает на новое или клиент, продав одну квартиру, приобретает две, то ипотека является отличным инструментом для решения этих задач.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Услуга trade-in постепенно приходит на рынок недвижимости и вскоре может стать одним из значимых драйверов спроса. За несколько месяцев работы программы мы фиксируем очень высокий интерес покупателей к «Быстрому trade-in».

Для нас эта программа – дополнительный канал продаж, эффективный инструмент для увеличения доли повторных покупок в наших проектах.

Сейчас мы прорабатываем с банками вопрос перевода залога, чтобы принимать в зачет квартиры не только с погашенной, но и с действующей ипотекой.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– В нашей компании доля сделок с трейд-ин минимальна. После изучения всех возможных схем приобретения недвижимости такие покупатели в 99% случаев выбирают оплату с помощью ипотеки.

В большинстве случаев покупатели предпочитают оплатить новую квартиру с помощью ипотеки и спокойно за несколько месяцев реализовать свою старую жилплощадь.

В таком случае переплата за пользование кредитом оказывается значительно меньше дисконта, необходимого для срочной продажи жилья.

На мой взгляд, в сегодняшних реалиях схема трейд-ин больше подходит для проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, где стоимость квадратного метра настолько высока, что застройщик может заморозить цену на квартиру на несколько месяцев, необходимых для продажи имеющейся у покупателя жилплощади. В массовом сегменте это трудно реализуемо.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– В компании «Балтийская жемчужина» услуга трейд-ин предоставляется только с начала этого года, но уже вызвала большой отклик у покупателей. Первый договор на услугу трейд-ин был заключен через несколько дней после анонсирования нового сервиса для клиентов.

Схема трейд-ин далеко не всегда является альтернативой ипотеке, она скорее позволяет внести солидный первый взнос за квартиру и значительно сократить срок ипотечного кредитования, снизив тем самым сумму переплаты банку. В любом случае история каждого клиента индивидуальна.

Все зависит от стоимости имеющегося жилья, возможности использования льгот и субсидий, цены приобретаемой недвижимости и других нюансов, которые оценивает ипотечный специалист перед покупкой.

Александр Смирнов    Алексей Александронок   

Варианты зачета вторичного жилья

Любая из предлагаемых схем таит серьезные риски – не обладая необходимым уровнем юридических знаний, можно остаться без своей жилплощади, ничего не получив взамен. Избежать такой ситуации поможет консультация юриста.

Этот способ подразумевает продажу объекта недвижимости путем заключения соглашения между собственником и застройщиком. В соответствии с ним организация берет квартиру на реализацию (чаще всего задача перепоручается агентству недвижимости).

По отдельному договору бронируется жилье на ограниченный период времени (цена остается фиксированной). Клиент вносит аванс – 10-20% от стоимости.

Срок реализации оговаривается в документе – как правило, он не превышает 3-х месяцев (в редких случаях удается договориться о 5-ти месяцах).

Если по истечении этого времени продать объект не удается, бронь снимается, аванс возвращается (если иное не было оговорено в договоре – следует внимательно читать условия, чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом). В некоторых случаях можно перезаключить договор, но все зависит от политики застройщика.

Если в оговоренный срок удается найти покупателя, то после продажи жилья подписывается договор долевого участия (если дом находится на этапе строительства) или ДКП (если он уже построен и введен в эксплуатацию). Вырученная сумма компенсирует часть стоимости новой жилплощади. В большинстве случаев полностью погасить выставленный счет не удается, оставшаяся разница доплачивается покупателем.

Способ №2: выкуп недвижимости

Эта схема считается классической и представляет собой вариант долевого участия – в ней стоимость старой квартиры становится первоначальным взносом со стороны покупателя.

В заключаемом договоре указывается количество купленных квадратных метров и оговаривается порядок погашения дольщиком оставшейся суммы (ипотека, наличные, рассрочка). Право собственности на вторичное жилье переоформляется на застройщика сразу или после переезда жильца в новую квартиру (по договоренности).

Главный недостаток такой схемы – строительная организация выкупает объект со значительной выгодой для себя (на 20-30% ниже рыночной стоимости).

Если такой вариант зачета стоимости вторичного жилья используется при приобретении квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме, то вместо договора долевого участия заключается ДКП.

Ипотека под залог жилья

Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.

Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).

На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.

Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).

Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:

  • максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
  • процентную ставку и порядок погашения;
  • имеющиеся ограничения и штрафы;
  • варианты страховки;
  • наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.

Важно помнить, что имеются ограничения по возрасту для тех, кто желает получить ипотечный кредит – претендент должен быть не моложе 21 года и не старше 60 лет (некоторые банки подняли планку до 75 лет, но с дополнительными условиями).

Чтобы увеличить запрашиваемую сумму, потребуется поручитель (как вариант – созаемщик). Поскольку находящиеся в браке лица при взятии кредита автоматически становятся созаемщиками, кредитные организации чаще одобряют заявки, поступившие от семей (при условии, что супруги имеют постоянную работу).

На финансирование могут рассчитывать граждане, у которых общий рабочий стаж за последние несколько лет составляет не менее 1 года.

Для подтверждения платежеспособности необходимо предоставить справку 2-НДФЛ о размере основного дохода (требуется хотя бы 6 месяцев непрерывного стажа).

При наличии дополнительного дохода предоставляется справка 3-НДФЛ. Банк может потребовать погашения всех имеющихся на момент обращения кредитов.

Последовательность действий при приобретении жилья в ипотеку:

  • обращение в банк, обсуждение деталей с кредитным специалистом;
  • предоставление всех запрашиваемых документов (помимо справки о доходах требуются паспорт, свидетельства о браке/рождении детей, страховое свидетельство);
  • ожидание одобрения заявки (2-5 дней);
  • оформление договора на ипотеку;
  • подписание соглашения с застройщиком;
  • перечисление банком средств на указанный счет;
  • регистрация прав собственности и заселение в новую квартиру после завершения строительства;
  • выплата кредита до полного погашения;
  • снятие обременения.

Некоторые категории граждан (молодые семьи, военнослужащие) имеют возможность воспользоваться государственной программой. Социальная ипотека подразумевает пониженную ставку или предоставление субсидии на часть стоимости объекта.

Необходимые документы

Чтобы заключить договор с застройщиком, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ (ДКП, приватизация, дарственная, наследство);
  • согласие супруга/супруги на отчуждение (обязательным условием является нотариальное удостоверение) или заявление о том, что квартира приобретена не в браке;
  • справка из коммунальных служб о том, что задолженности по платежам нет;
  • технический паспорт.

Расходы

Помимо того, что в преобладающем большинстве случаев нужно доплачивать определенную сумму сверх стоимости прежнего жилья, придется понести дополнительные траты – это:

  • госпошлина за регистрацию прав собственности (ее размер на данный момент составляет 2 тыс. руб.);
  • комиссия за реализацию объекта (до 10% от стоимости) – этот пункт затрат актуален, если работу берет на себя агентство недвижимости (могут запросить комиссию и некоторые застройщики, если задействуется их отдел продаж);
  • 20-30% от стоимости старой квартиры – если ее выкупает застройщик, то он занижает реальную стоимость, в результате чего клиент компании теряет значительную сумму.

Налоги

Если квартира покупается в зачет имеющегося вторичного жилья, то на протяжении короткого периода времени осуществляется сразу 2 сделки:

  • продажа одного объекта;
  • приобретение другого.

Нужно ли в этой ситуации платить налоги? Этот вопрос регламентируется ст.220 НК РФ.

Если квартира находилась в собственности свыше 5 лет, то НДФЛ платить не придется. Встречная покупка жилплощади при этом позволит воспользоваться имущественным вычетом – будет возвращен налог с 2 млн. руб. (260 тыс. руб.).

Если срок владения менее 5 лет, то НДФЛ заплатить придется. 13% взимается со стоимости жилья, уменьшенной на 1 млн. руб. (налоговый вычет предоставляется не только покупателям, но и продавцам). Вместо 1 млн. руб.

можно вычесть фактические затраты на приобретение объекта (требуется документально их подтвердить).

Вложение денег в недвижимость, как и в первом случае, дает право на возврат налога – это подтверждается письмом Минфина № 03-04-05/3648.

Сумма, указанная в ДКП, теперь сравнивается с 70% кадастровой стоимости – при расчете налога учитывается цифра, которая окажется больше.

На налоговые вычеты могут рассчитывать только плательщики НДФЛ. Если человек работает без оформления или вовсе не получает дохода, то налог он не платит, а значит и на его возврат рассчитывать не может. Не смогут вернуть 260 тыс. руб. и те, кто ранее успел получить предоставленную государством компенсацию после покупки жилья, оплаты лечения/обучения.

Если после 2014 г. компенсация была получена менее чем на 260 тыс. руб., то оставшейся частью можно воспользоваться при текущей покупке. Те, кто получал ее до 2014 г., не смогут использовать «остаток» – в тот период действовали другие законодательные нормы, не позволяющие делить вычет, поэтому считается, что лимит полностью исчерпан.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Преимущества предлагаемых застройщиками схем очевидны. Покупатель:

  • одновременно решает вопросы с продажей и приобретением жилья – ему не придется искать временное место жительства, если организация оставит возможность проживания в зачтенной квартире до момента переселения;
  • в соответствии с заключенным договором получает фиксированную цену – учитывая колебания курса, это очень важное преимущество;
  • может выбрать удобный способ погашения оставшейся суммы.

Минусы не менее весомы:

  • в зачет застройщики берут только «ликвидные объекты», построенные 10 и менее лет назад, находящиеся в хорошем состоянии, не имеющие никаких обременений и не подвергавшиеся перепланировке;
  • оцениваются они значительно дешевле рыночной стоимости;
  • акции, скидки, специальные предложения при зачете квартиры, как правило, недоступны;
  • в программу «трейд-ин» крайне редко попадают недорогие объекты новостройки;
  • залог, который вносится при бронировании жилья, часто оказывается невозвратным – это оговаривается в договоре, но покупатель может не обратить внимание на этот пункт или же поверить уверениям, что квартира обязательно будет продана.

Насколько безопасна покупка нового жилого объекта в зачет имеющегося вторичного жилья? Такая схема приобретения квартиры в новостройке по-своему привлекательна, но при этом она имеет множество “подводных камней”. Извлечь максимум выгоды, избежать мошеннических действий и денежных потерь поможет бесплатная консультация юристов сайта.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.