Не хотят сдавать квартиру с ребенком

Содержание

«И без детей!» – почему собственники хотят сдавать квартиры бездетным парам. И как их переубедить

Не хотят сдавать квартиру с ребенком

Арендодатели хотят сдавать квартиры бездетным. Желательно, редко бывающим дома. А вот найти квартиру с детьми и животными – это целое приключение.

Мы провели небольшое исследование. Посетили группы, где общаются собственники; заглянули на форумы; изучили блоги. Узнали логику владельцев, собрали их основные опасения и теперь делимся результатами. Чтобы вы знали, как бороться со страхами арендодателей.

Успешно используйте наши советы в переговорах и арендуйте желанную квартиру.

Что пугает собственников в арендаторах с детьми

В начале исследования мы ожидали, что все упирается в повреждение имущества. Это оказалось верным.

Но есть несколько нюансов. Собственники опасаются проблем с соседями из-за постоянного шума от ребенка. Думают, что жильцов с детьми сложнее выселить, потому что они защищены законом.

А так ли все страшно на деле?

Разрушения самой квартиры

Главный страх – разрушение квартиры.

В мире собственников нет памперсов, зато есть неаккуратные родители. Любой ребенок обязательно испортит все доступные поверхности. Пол, стены, кухонный гарнитур.

Судя по сообщениям, не боятся только за кафель в ванной комнате. Хотя он тоже в зоне риска.

Больше всего собственники боятся за:

  • Напольное покрытие. Особенно жалко паркет, дорогой ламинат и ковролин. Потому что их просто испортить. А очистить и восстановить дорого. Больше всего опасаются за покрытие в коридоре, где по нему будут ходить и возить коляску.
  • Стены. Особенно дорогие обои. Основной угрозой считают фломастеры, краски и грязные руки. Хорошо, если поклеены моющиеся обои. Плохо, если на стенах что-то из дорогой коллекции.

Стены и пол собственники упоминают чаще всего. Потому что не хотят тратить деньги на косметический ремонт.

Отдельно опасаются детей в возрасте от 1,5 до 10 лет. Собственники считают, что в это время у ребенка максимальная тяга к разрушению. В одной руке фломастер для разрисовывания стен, в другой – дротик для метания в дверь.

Главный страх – разрушения. Арендодатели не верят, что потом смогут легко получить компенсацию с квартирантов

Как бороться с этим страхом, если вы арендатор

На деле не все так плохо. Да, дети могут что-то поломать и разукрасить. Но для этого в договоре прописан залог и компенсация.

У аккуратных родителей, ребенок под контролем. За ним сразу убирают большую часть косяков.

О компенсации за разрисованные обои или испорченную мебель можно договориться заранее. Составить дополнительное соглашение к арендному договору с условиями возмещения ущерба.

Как переубедить собственника: предложите систему компенсаций. Например, дополнительный залог в размере 1 000 рублей каждый месяц. Если все будет нормально, он вам вернется в конце срока проживания. Дайте собственнику гарантии и пропишите их в договоре.

Важно: пропишите в договоре состояние имущества перед заездом. Чтобы не платить за разрушения, которые были в квартире изначально.

Разрушения вещей

Этот пункт тесно связан с предыдущим. Только боятся уже подросших детей. Лет 3-5 и старше.

В этом возрасте они свободно перемещаются по квартире. Дотягиваются до разных хрупких вещей и проверяют их на прочность. Могут метко бросить паровозик «Томас» в экран плазменного телевизора.

Собственники боятся за все хрупкие вещи в доме. Особенно за:

  • Телевизоры. Чем они дороже, тем больше опасений.
  • Зеркала. Особенно встроенные в мебель. Разбить их просто, а починить дорого.
  • Саму мебель. Особенно с дорогой, пачкающейся обивкой. Химчистка и перетяжка – не дешевое удовольствие.

Здесь есть чего бояться. Техника и мебель обычно дорогие. А выбить компенсацию из арендаторов с ребенком, даже по суду, проблемно.

Постоянный шум

Непредсказуемая проблема. Беспокоит в основном в панельных домах с плохой звукоизоляцией.

Со спокойным ребенком проблем не будет. Редкий плач мало мешает соседям. В отличие от постоянного рева и истерик.

Квартира может быть с хорошей звукоизоляцией. Тогда даже долгий плач не мешает. Его плохо слышно, поэтому он минимально раздражает.

Беспокойный ребенок в квартире с плохой звукоизоляцией – это проблема. Постоянные громкие звуки поставят на уши всех соседей.

Рассерженные жильцы обрывают телефоны собственников и пишут заявления во все инстанции. Рано или поздно квартирой заинтересуется налоговая. И если арендодатель не платил налог с доходов, это станет проблемой.

Так ли все плохо

Здесь действительно все плохо. Арендаторы могут скрыть, что у них шумный ребенок. Это будет неприятный сюрприз для всех.

Собственнику стоит поддерживать с соседями хорошие отношения. Тогда в первую очередь жаловаться будут ему. Это даст время на решение проблемы с жильцами без привлечения представителей власти.

Арендаторам тоже стоит позаботиться о хороших отношениях с соседями. Тогда проблему сначала можно будет обсудить и найти компромисс.

Недоплата, ведь у жильцов ребенок

Собственники сталкиваются с тем, что жильцы с детьми задерживают оплату. Сначала просто перечисляют деньги на пару дней позднее. Потом просто начинают платить меньше. Потому что у них ребенок: анализы дорогие, ездить много надо, вещи покупать. И вообще – войдите в положение!

Это проблемы арендаторов, не собственников. Они должны заранее планировать бюджет и учитывать расходы на ребенка.

Владелец квартиры может войти в положение. Совместно с жильцами достигнуть компромисса и разработать план платежей.

Но делать этого он не обязан. В любой момент недобросовестных арендаторов можно попросить на выход. Из ребенка щит сделать не получится.

Опасения, что жильцов с ребенком нельзя выселить

Главный страх собственников. Как только в квартиру въедет ребенок, выселить жильцов будет невозможно.

Неправда. Выселить жильцов можно, как только они нарушат договор. Даже если там живет 10 детей и их престарелая бабушка.

Закон о защите от выселения распространяется на квартиры в собственности, где живут дети. Например, когда продают жилье с прописанным ребенком и покупатель не проверяет, кто там зарегистрирован. Тогда выселить несовершеннолетнего будет почти невозможно.

Миф о невозможности выселить ребенка очень живуч. Помните, нельзя выселять кого-то самостоятельно. Нужно обратиться в суд, представить все доказательства, и арендаторы быстро потеряют право жить у вас в квартире

Выселить можно кого угодно

Аренда квартиры – другое дело. Здесь все регулирует Гражданский Кодекс. Ссылаться можно на ГК РФ (ч. 2) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Все об аренде квартир прописано в главе 35. О расторжении написано в статье 687.

Расторгнуть договор можно через суд, если наниматель:

  • Не платит 2 месяца.
  • Разрушает и портит имущество. Статья распространяется на действие других лиц, за которых отвечает наниматель. Ребенок входит в их число.
  • Использует помещение не по назначению. Например, открыл частный детский сад.
  • Систематически нарушает права и интересы соседей. Шум в неположенное время, грязь, антисанитария, захламление общих площадей. Все это подходит для расторжения договора.

У собственника достаточно прав, чтобы в любой момент попросить на выход нанимателя-грязнулю с долгами. Ребенок этому не помеха.

Как выселять НИКОГДА нельзя

Закон защищает интересы собственника. Но у всего есть предел.

Нельзя самостоятельно выселять жильца. Ограничив доступ нанимателей к квартире, вы рискуете. Это шаг к большим проблемам. И неважно как вы это сделали: дополнительным ключом, который есть только у вас, или врезав новый замок.

Наниматели могут подать встречный иск. Сказать, что были нарушены их права. Что у них внутри хранилось что-то ценное и это все пропало, пока они оставались снаружи.

Скорее всего, дело развалится. Обычно у жильцов будет недостаточно доказательств. Но они потреплют нервы собственнику и потратят несколько месяцев его времени.

Немного рассуждений – насколько выгодно искать семью без детей и можно ли найти квартиру семье с ребенком

Складывается впечатление, что с рождением ребенка нужно брать ипотеку, переселяться к родителям или в коробку на улице. Арендовать жилье не получится.

На деле все несколько иначе. Да, многие собственники опасаются сдавать жилье людям с детьми. Но со временем им приходится это делать. С этим согласны риэлторы и сами собственники.

Ситуация на рынке изменилась. Люди вновь сбиваются кучными семьями. Покупательская способность упала, население стало беднее – нужно экономить.

Поэтому объявление о сдаче дольше висит в ожидании идеального жильца. У арендаторов без детей и домашних животных появляется огромный выбор. Они могут ковыряться в предложениях, придираться к мелочам, торговаться. У них есть выбор.

В тоже время остается неохваченным пласт жильцов с детьми и животными. Они готовы дать деньги собственнику, который их пустит.

Получается ситуация, когда:

  • Арендодатель держит квартиру пустой. Он ждет идеального клиента. А пока недополучает прибыль и платит за коммунальные услуги. Это убытки.
  • Арендатор ужимается, живет с родственниками и ищет квартиру. В это время он копит деньги. Может набрать на первый взнос и взять ипотеку. Раньше, пока арендовал жилье, о кредите не думал.  Теперь он выпал из рынка, перестав быть потенциальным клиентом для собственника.

Результат – убытки для арендодателя.

Стоимость квартиры в месяц в регионах от 8 000 рублей в месяц. Каждый месяц собственник упускает эти деньги и тратит свои на коммунальные услуги.

В результате за 2 месяца простоя наберется сумма, покрывающий стандартный ущерб от ребенка. Это те деньги, которые наниматель не получил.

Добавьте к расчетам, что семья с детьми обычно арендует квартиру на долгое время. Простой дорого обходится собственнику.

Получается, что владельцы жилья отсекают большой пласт клиентов, но потом возвращаются к ним. Потому что рынок не бесконечный и, если не снизить требования, квартира простоит пустой месяцами. А внезапно найденный бездетный арендатор может передумать и съехать через полгода.

Поэтому спокойно ищите квартиру. Вы точно найдете вариант, где примут с ребенком. Потому что отсутствие прибыли от недвижимости быстро начинает давить на собственника. Заставляет пересмотреть взгляды на бизнес.

Мнение по поводу сдачи квартир. Комментатор придерживается холодного расчета. Учитывают потенциальные риски, среднюю прибыль, срок простоя. И приходит к выводу, что лучше сдавать, чем держать недвижимость пустой

Бонус: немного информации об идеальном жильце

Небольшой бонус по мотивам проведенного исследования.

Идеальный жилец, по мнению собственника, снимает квартиру и сразу уезжает в командировку. Или работает по 18 часов в день.

Так он меньше изнашивает жилье. Снижает расходы владельца на ремонт и открывает доступ к большим заработкам.

Поэтому арендодатели не хотят видеть квартирантов с детьми и животными. Они чаще и больше проводят время дома. Ходят, пользуются сантехникой, готовят. Снижают ресурс пола, вызывают потертости и всячески вынуждают тратить деньги на косметический ремонт.

Почему не сдают квартиру с детьми

Не хотят сдавать квартиру с ребенком

Если вы находитесь или когда-то находились в поиске квартиры, то наверняка знаете, что основными пунктами ограничения и фильтрации потенциальных кандидатов являются следующие условия:

  • Только для славян
  • Без животных
  • Без детей

И как семейная пара с детьми очень трудно на это реагировать без ухмылки.

Первый пункт вынесем за скобки обсуждения, по нашей теме он не подходит, хотя с точки зрения существующего законодательства к нему есть вопросы. Поэтому я бы на месте владельцев квартир не стал его указывать вообще и просто отфильровывал тех, кого не нужно, естественным путем.

А согласно второму и третьему пунктам фактически получается, что наличие животных и детей — это одно и то же. И вот здесь явно существует какая-то несправедливость.

К примеру, наличие дома животных, как фактор отказа потенциальному арендосъемщику, ещё можно понять. Потому что вероятность получить в своей квартире жильца с половозрелым котом или собакой, равнодушными оставит только единицы.

Но вот комплекс стереотипов касательно маленьких детей хотелось бы разобрать отдельно.

Дети все разрисуют

Поверьте, в 9 случаях из 10 вам назовут именно эту причину. Ее вполне можно понять, ведь стены и обои могут быть размалеваны так, что исправить можно только ремонтом. Но есть ряд существенных НО.

С самого начала съемщик квартиры вносит депозит. Отгадайте для чего? В точку. На случай порчи имущества, в том числе обоев.

Причем ремонт можно сделать самим жителям квартиры. Либо же владелец жилья удерживает от первоначальной суммы траты на ремонт.

Но, запрещая семьям с детьми заезжать в квартиры из-за драгоценных обоев, арендодатели почему-то выкидывают из головы тот факт, что по невероятному стечению обстоятельств испортить стены могут и взрослые люди. Чай, кофе, краска и многое другое — все это может оказаться прямиком на стене, и дети здесь совершенно ни причем.

Дети уничтожат пол

Есть такая особенность у малышей — стучать игрушками и колотушками по полу. Всякий ли пол выдержит такую нагрузку? Конечно, нет. Могут ли испортить взрослые пол без содействия детей? Вполне.

Упавшая кастрюля и сковородка, вылетевшая из руки гантеля и многое другое. Тут ситуация обрисовывается очень просто: если родители аккуратные и следят за детьми, то вероятность ЧП моментально снижается.

А как узнать об аккуратности жильца при первом знакомстве? Да почти никак.

Поэтому все сдающие квартиры граждане легко могут поселить в своей недвижимости неаккуратных взрослых, отказав аккуратной семье с детьми.

Было бы здорово, чтобы существовала какая-то база арендаторов, включающая систему рейтингов. Чтобы владельцам жилья можно было предоставить факт своего уровня добросовестности и чистоплотности.

Дети непременно все описают

Для кого-то образ ребенка ограничивается постоянным ором, слюнями и фактом неконтролируемого справления нужды направо и налево. Но ведь в современном мире есть такое замечательное изобретение, как памперсы. А до определенного возраста детские ручьи совершенно лишены запаха.

Но даже если продолжать давить в этом направлении и намекать на более серьезные и пахучие детские ритуалы, то почему-то забывается, что и у взрослых бывают серьезные эксцессы. И последствий этих эксцессов владельцы имущества боятся меньше, нежели описавшегося ребенка.

Взрослого человека может стошнить, он может уйти в запой. А ещё, извините меня, молодые пары вряд ли по ночам крестиком вышивают. Но страх, неведомый страх за свое имущество вызывают лишь вот эти полуметровые и метровые монстрики, главной целью которых является не познание мира, а уничтожение собственности неизвестных ему людей.

Дети поломают мебель или технику

Пункт, который не выдерживает абсолютно никакой критики, особенно с учётом двух важных условий.

  1. Есть залог
  2. Криворукости и неуклюжести многих взрослых может позавидовать любой юный естествоиспытатель в памперсах. Поверьте моему личному опыту)

Дети разобьют стекло или зеркало

Сценарий все тот же. Сколько бы вариантов уничтожающей силы ребенка вы не придумаете, все это парируется существованием залога и возможностью совершения такого же проступка со стороны взрослых людей. Человеческий фактор одинаково присущ людской природе всех возрастов.

В итоге

В противном случае не забывайте, что есть возможность составить договор, в котором все случаи ЧП будут предусмотрены, а обе стороны защищены от произвола.

Сдается мне, что, по сути, все обозначенные пункты имеют общий корень. Я бы не назвал это детоненавистничеством, но определенной детофобией попахивает.

Либо у людей сформировался этот комплекс на неудачном личном опыте, либо он приобретенный и завешан кучей стереотипов. У нас в обществе любят бороться с различными фобиями, но борьба эта распространяется только на определенных направлениях. Тут либо бороться со всеми, либо не бороться ни с какими.

Мне ближе последний пункт, потому что он позволяет вступать в диалог. А когда есть диалог, всегда можно понять ту или иную точку зрения. Понять, а не принять. Всегда можно остаться со своим мнением при сохранении пиетета. Поэтому я бы с удовольствием продолжил собирать список причин, по которым семьям с детьми отказывают в аренде жилья.

Мне интересно знать психологию, сопутствующую принятию подобного решения.

P.S. В качестве дополнения к вышеозвученным мыслям представляю мнение своего знакомого риэлтора Александра Горбунова (ССЫЛКА на его канал в ):

«Батя привет!) В статье твоем блоге большая часть ответа уже имеется. Со своей стороны хочу отметить что такое стереотипное мышление избавляет арендодателей не от лишних хлопот, как им кажется, а от огромного сегмента рынка благодарных арендаторов. От арендаторов, которым, если честно, возможно сдать не только дороже, но и с определенной выгодой.

Арендаторы с детьми гораздо менее склонны к тому чтобы менять место проживания. Садик, школа, друзья.. Для родителей всё это очень важно. И родитель, который не хочет травмировать психику своего ребенка постоянными сменами локаций и стен в детской комнате, готов будет переплатить, но не искать на несколько тысяч дешевле новую квартиру..

Касательно ремонта и прочего.. После абсолютно любого арендатора квартира уже не будет прежней. Материалы отделки устаревают не столько физически, сколько морально. Каждые 7 лет обнуляют состояние ремонта с НОВОГО до КВАРТИРА ПОД РЕМОНТ.

Про арендаторов-кавказцев и арендаторов с животными ты не спрашивал, но про них тоже можно расписать)) Кстати, ты подкинул тему для одного из грядущих влогов, спасибо!)»

Как расторгнуть договор найма, если квартиру снимает семья с ребенком?

Не хотят сдавать квартиру с ребенком

Согласно законодательству, имеющийся в договоре пункт о праве арендодателя досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения не расторгает автоматически договор, если Вы на него ссылаетесь. По закону, расторжение любого договора досрочно возможно только по соглашению сторон или через суд.

Таким образом, если Вы предупредили арендаторов устно, лучше продублировать письмо-уведомление с намерением расторгнуть договор найма по Вашей инициативе со ссылкой на данный пункт договора, указать просьбу освободить квартиру в течение 30 дней, направить арендаторам эти письма по всем известным адресам: адресу постоянной регистрации по месту жительства, по месту временного пребывания (если есть временная регистрация) и по месту фактического проживания (по адресу Вашей квартиры) заказным ценным письмом с описью вложения, сохранить квитанции и описи вложения.

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Для дальнейшей зашиты в суде необходимо собрать все подтверждения Вашего общения с арендаторами: звонки, смс, сообщения в мессенджерах, электронной почте; найти свидетелей, соседей, которые смогут подтвердить факт проживания арендаторов в Вашей квартире после Вашего уведомления, факт устного уведомления о расторжении договора и Вашей просьбы освободить квартиру.

Далее желательно обратиться к участковому, чтобы он зафиксировал факт проживания арендаторов в квартире, как в момент уведомления, так и по истечении 30-дневного срока после уведомления, чтобы подтвердить нарушение документально.

После чего необходимо получить у участкового копию протокола об административном правонарушении.

Перед обращением к участковому требуется подготовить и предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство или выписку из ЕГРН), паспорт, договор найма квартиры с арендаторами, документы о направлении писем арендаторам.

Если по истечении 30 дней после получения письменного уведомления квартиранты откажутся выезжать, необходимо обратиться в суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о расторжении договора найма, выселении арендаторов, взыскании арендной платы (если арендаторы перестали оплачивать аренду).

К исковому заявлению прилагаются все вышеперечисленные доказательства: договор найма, документы об отправке уведомлений, документальное подтверждение факта нарушения от участкового, переписка, звонки, показания свидетелей.

После получения решения суда и исполнительного листа в суде необходимо подать исполнительный лист приставам, которые уже в свою очередь должны выселить жильцов в принудительном порядке с составлением акта о выселении.

Отвечает адвокат Уральской коллегии адвокатов Свердловской области Антон Задоркин (Екатеринбург):

В случае отказа арендатора покинуть арендованное помещение необходимо предпринять следующие шаги.

  1. Направить арендатору заказным письмом уведомление о расторжении договора аренды. В случае отказа арендатора добровольно покинуть жилое помещение можно обратиться с заявлением в полицию для того, чтобы сотрудники правоохранительных органов провели проверку по данному факту (конечно, только суд вправе выселить злополучного арендатора, но нередки случаи, когда сотрудники полиции могут повлиять на такого жильца, тем более что данная проверка проводится в кратчайшие сроки). В случае же, если сотрудники полиции не смогут помочь, то постановление об отказе в возбуждении уголовного дела будет дополнительным доказательством того, что арендатор незаконно занимает арендуемое помещение.
  2. Если после вышеуказанных мероприятий арендатор останется при своем мнении, то необходимо обратиться в суд по месту жительства арендатора с требованием о его выселении. К данному исковому заявлению необходимо приобщить копию договора аренды, копию уведомления о расторжении договора аренды + доказательства отправки арендатору заказного письма, а также копию постановления об отказе в возбуждения уголовного дела (в случае наличия). Кроме того, на само судебное заседание можно пригласить пару свидетелей, которые могут подтвердить, что арендатор до сих пор проживает в квартире. При подаче искового заявления необходимо заплатить государственную пошлину в размере 300 рублей. После подачи искового заявления судебное заседание, исходя из моей практики, назначается примерно через месяц. По таким категориям дел суд, как правило, проходит за одно судебное заседание и затем выносит решение. В случае несогласия с вынесенным решением его можно обжаловать в суде апелляционной инстанции.

Что делать, если арендаторы не платят за съем?

Арендатор не платит за съем и коммуналку – что делать?

Отвечает основатель и генеральный директор сервиса по управлению арендой недвижимости «Арендатика» Артур Устимов:

Законным методом безусловно будет являться иск в суд о принудительном выселении. После того, как это произойдет, Вам нужно будет обратиться в службу судебных приставов уже для принудительного исполнения решения суда.

Когда судебные приставы исполнят решение суда, то можно подать иск об убытках (упущенной выгоде) к бывшим жильцам и взыскать с них аренду за период незаконного пользования жилым помещением. Конечно же, подобные ситуации требуют времени и сил.

Есть риск потерять покупателя, если он уже есть.

Некоторые собственники применяют и другие методы: например, обращаются к участковому, чтобы тот разъяснил жильцам ситуацию, или обращаются в управляющую компанию, чтобы она отключила воду и свет в квартире. Собственник вправе обратиться в УК с подобной просьбой.

Конечно же, больше вариантов решить подобные ситуации есть у тех, кто сдает квартиру официально, если на руках есть договор найма, за квартиры выплачены все налоги. Тогда собственник легко может обратиться и к участковому, и в суд.

Если квартира сдается в аренду, что называется «в серую», то есть без уплаты налогов (как это часто бывает), собственник квартиры, как правило, опасается обратиться к правоохранительным и судебным органам, ведь факт неуплаты налогов наказуем.

Однако если Вы сдаете квартиру официально, законное выселение квартирантов не станет той проблемой, которую сложно решить.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Эту проблему можно решить только в судебном порядке, так как семья не выполняет обязательства договора. Существуют договорные обязательства, при которых договор может быть расторгнут при условии надлежащего уведомления за 30 дней.

В случае, если другая сторона их не исполняет, необходимо направить соответствующую претензию, в которой указать, что все судебные издержки будут возложены на проигравшую сторону.

Наличие ребенка в данном случае не является отягчающим обстоятельством при расторжении договора.

Как выгодно сдать квартиру?

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ, выселение граждан из жилого помещения, которые отказываются добровольно освобождать помещение, возможно только на основании судебного решения. Для исков данной категории предусмотрена исключительная подсудность по месту нахождения недвижимого имущества.

После получения положительного судебного решения истец должен получить исполнительный лист. Исполнительный лист подается в службу судебных приставов, которые возбуждают исполнительное производство. В рамках исполнительного производства приставы обязаны выселить граждан из жилого помещения.

Сложность дел данной категории заключается в том, что в решении и исполнительном листе должны быть указаны конкретные граждане, которые подлежат выселению. Формально приставы не обязаны выселять граждан, не указанных в судебном акте.

При этом бывают ситуации, когда определить количество проживающих граждан, а также идентифицировать их довольно проблематично.

Также нет гарантий того, что к моменту исполнения судебного акта в квартире не появятся новые граждане, которые не проживали там на момент подачи иска.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если у Вас указан порядок расторжения договора за 30 дней, то если Вы их предупредили письменно, и в назначенный день люди не съехали, можете обращаться в суд за защитой своих прав.

Но это процесс долгий, так как иски о выселении рассматриваются около двух месяцев. Есть более быстрый вариант: позвать на помощь участкового.

Также должна Вас предупредить, что, согласно закону, при расторжении договора найма Вы обязаны оповестить о прекращении его действия за два месяца (если у Вас в договоре не указано иное).

В обоих случаях обязательно наличие письменного уведомления о расторжении договора найма с Вашей стороны. Арендаторы должны либо расписаться на нем, либо Вы в присутствии двух свидетелей должны поставить отметку о том, что наниматель отказывается расписываться.

Если все-таки дойдет до суда, Вы можете требовать у них упущенную выгоду (так как расторжение договора связано именно с продажей квартиры), оплату квартиры (за то время, что они еще там жили), моральный вред и судебные издержки. Вообще в таких случаях советую обратиться к юристу по гражданским/жилищным спорам, чтобы он пообщался с нанимателями квартиры и объяснил им перспективы дела.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщика» Жанна Малис:

Поскольку в договоре прямо предусмотрено положение, по которому арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, он может потребовать немедленно покинуть жилое помещение без обращения в суд.

Если же арендатор отказывается съехать, арендодатель может обратится в суд с исковым заявлением о выселении и о взыскании задолженности по договору аренды за период пребывания в данном жилом помещении.

Вообще арендодатель имеет право расторгнуть данный договор в одностороннем порядке и на общих основаниях. Но для этого необходимо соблюдение двух условий.

Во-первых, арендодатель должен уведомить арендатора о намерении расторгнуть договор не менее, чем за три месяца. А во-вторых, сам договор аренды должен был быть заключен на неопределенный срок.

В конечном счете по истечении срока арендного договора или же после его расторжения арендатор в любом случае обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Стоит ли сдавать свободную квартиру? Чем вы рискуете и как можно избежать риска

Не хотят сдавать квартиру с ребенком

«Пенсионерка снимала квартиру и пересдавала ее другим людям»

«Квартирант не платит и при этом отказывается съезжать»

«Квартирант разгромил квартиру и не возместил ущерб»

Такого рода историями пестрят все форумы о сдаче недвижимости и профильные группы в соцсетях.

Некоторые собственники квартир опасаются сдавать в аренду свою недвижимость, полагая, что это небезопасно.

Риски при сдаче квартиры действительно существуют, но их можно значительно снизить, если позаботиться об этом заранее. Рассказываем об основных рисках арендодателя и о том, как их минимизировать.

Риск № 1. Квартирант захватил квартиру и отказывается съезжать

Отъем квартиры, пожалуй, самая пугающая перспектива для собственника.

Истории о том, что в квартиру заселились жильцы с ребенком, провели какие-то махинации с бумагами и их с трудом выселили, способны напрочь отбить желание сдавать свою жилплощадь.

Но те, кто рассказывают их на форумах и в соцсетях, сгущают краски, в жизни такие ситуации крайне редки. У собственника квартиры всегда есть возможность распрощаться с квартиросъемщиком, который не платит за жилье или громит его.

Если по какой-либо причине стороны не заключили договор аренды, собственник вправе обратиться в полицию, предъявив документы на собственность, и заявить о том, что его квартиру занимают незаконно.

Если же договор аренды заключен, но арендатор не выполняет его условий, не платит более двух месяцев и при этом отказывается съезжать, то собственник направляет ему официальное письмо с требованием исполнить обязательства, а затем обращается в суд, требуя разрыва договора и взыскания задолженности.

В подавляющем большинстве случаев суд встает на сторону собственника. Отягчающим обстоятельством может быть проживание в квартире ребенка: если арендатор докажет, что в данный момент ему с несовершеннолетним ребенком негде жить, скорее всего, суд может дать ему отсрочку для выселения из арендуемой квартиры.

Риск № 2. Мошенники пересдали квартиру другим людям

Такие истории действительно реальны. Квартирант въезжает в квартиру и, пользуясь отсутствием хозяев, превращает ее в хостел, сдавая «койко-места» людям, приехавшим в Москву на заработки, причем нескольким одновременно. Согласно российскому законодательству, сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма. В ст.

685 Гражданского кодекса РФ указано, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может пересдать на определенный срок арендованное им помещение или его часть, например комнату. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.

Однако если в субаренду жилье сдается без согласия собственника, такие действия являются мошенничеством.

Как правило, в подобные ситуации попадают собственники, которые не заключили официальный договор аренды, а недобросовестный арендатор не предоставил им документов или же предъявил фальшивый паспорт.

Чтобы избежать обращения в полицию и возможных разбирательств, собственнику имеет смысл договориться с арендатором о регулярном посещении квартиры с периодичностью, удобной обеим сторонам. А еще попросить соседей обратить внимание на то, кто живет в сданном в аренду жилье.

Риск № 3. Арендатор разгромил квартиру и испортил имущество

К сожалению, арендаторы действительно иногда портят имущество, ведь они им пользуются. Чтобы снизить риски, многие собственники квартир ставят квартирантам условия: например, предлагают квартиру лишь тем, кто будет снимать ее без детей.

Или не сдают ее жильцам с домашними животными. Гарантией от убытков становится депозит, который собственник вправе оставить себе после того, как арендатор съехал.

Размер депозита определяет сам собственник, но по сложившейся практике размер депозита равен месячной плате за квартиру.

Риск № 4. Арендатор беспокоит соседей шумом

Если арендатор ведет себя шумно, например, устраивает вечеринки и мешает соседям, это может стать большой головной болью для собственника квартиры: кому нужны лишние визиты участкового? Шумное поведение арендатора — повод для расторжения договора аренды и выселения беспокойного жильца. Собственник квартиры вправе направить жильцу письменное требование прекратить нарушения. А если оно не будет выполнено, потребовать, чтобы тот освободил помещение. Если арендатор проигнорирует и это требование, выселение произойдет по решению суда.

Как снизить риски, избежать конфликтов и судебных разбирательств.

Можно, например, воспользоваться сервисом по управлению арендой недвижимости «Арендатика». В чем его преимущества?

1) В сервисе «Арендатика» есть конструктор договоров. С его помощью собственник квартиры и арендатор могут составить максимально корректный договор найма жилья, в котором будут прописаны все нюансы взаимоотношений между обеими сторонами. Это позволит избежать ненужных конфликтов.

2) В сервисе «Арендатика» предусмотрена функция проверки биографии арендатора. Собственник квартиры может попросить арендатора пройти ее. Проверка проводится по базам данных правоохранительных органов и судебных приставов и показывает, привлекался ли ранее потенциальный квартиросъемщик к ответственности за какие-либо серьезные правонарушения.

Кроме того, сервис может предоставить собственнику информацию о кредитной истории арендатора, которая позволит понять, насколько он ответственно относится к взятым на себя ранее кредитным обязательствам. Если его биография чиста, ваш арендатор, скорее всего, честный квартиросъемщик и порядочный человек, а вашему имуществу ничто не угрожает.

Еще больше информации в нашем блоге —>

8 самых распространённых проблем со сдачей квартиры и как их избежать

Не хотят сдавать квартиру с ребенком

Первое время арендатор старается произвести хорошее впечатление, поэтому вовремя переводит собственнику деньги за аренду квартиры и коммунальные услуги. Однако нередко бывает, так что уже через несколько месяцев возникают звонки с просьбой 1-2 дня подождать, пока дадут зарплату или «одолжит брат». Затем задержки увеличиваются и перерастают в недели и месяцы.  

Как решить проблему?

Чтобы избежать этой проблемы вам понадобятся договор и обеспечительный депозит. В вашем договоре аренды обязательно должен быть пункт о дате платежа и санкциях, если он нарушается. Например, дата платежа – 15 числа каждого месяца, в случае просрочки более чем на три дня взимается неустойка в размере 1/10 от ежемесячного платежа за каждый просроченный день.

Также нелишним будет установить предельный срок просрочки, чтобы иметь юридические основания для выселения жильца. Например, в случае задержки выплаты ежемесячного платежа за аренду квартиры на срок 10 дней, жилец должен покинуть квартиру без права возврата обеспечительного депозита. 

Штрафные меры можно вводить как в отношении платы за пользование квартиры, так и за задержку оплаты коммунальных платежей. Строгость санкций вы устанавливаете сами. Если вы будете списывать штрафы с обеспечительного депозита, то потребуйте от жильца восстановить его, иначе не с чего будут списывать в следующий раз.

2. Жильцы просят регистрацию

Если квартира арендуется на длительный срок, то жильцам может потребоваться регистрация по месту жительства. Например, чтобы легче было устроиться на работу, записать детей в ближайший детский сад или школу. Многим собственникам жилья не хочется это делать из-за роста коммунальных платежей или из-за риска потерять жильё. 

Как решить проблему?

Существует два вида регистрации: временная и постоянная.

Временная регистрация:

  • делается на определённый срок (до 5 лет в собственной квартире и до 6 лет в муниципальном жилье);
  • прекращается автоматически в указанный срок;
  • выражается в форме свидетельства. 

Постоянная регистрация:

  • делается бессрочно;
  • увеличивает размер коммунальных платежей;
  • прекращается добровольно или через суд;
  • даёт право на приватизации в муниципальном жилье;
  • даёт право принимать решение о регистрации или об отказе в регистрации других жильцов;
  • даёт право на регистрацию близкий родственников;
  • выражается в форме штампа в паспорте.

Изначально решите для себя, готовы ли вы предоставлять регистрацию для арендаторов или нет. Это ваше право, а не обязанность. Для того, чтобы зарегистрировать людей в квартире потребуется согласие всех собственников квартиры. Кто-то соглашается предоставить своим клиентам временную регистрацию, кто-то против даже неё. Объявите своё решение ещё до подписания документов на аренду.

3. Арендаторы ждут или уже имеют ребёнка

Рождение ребёнка – прекрасная новость для любой семьи. Но, как бы цинично это не звучало, для того, кто сдает квартиру это радостное событие несёт риски.

Если у родителей есть постоянная регистрация в вашей квартире, то они смогут зарегистрировать ребёнка в арендованной квартире без вашего согласия.

Вы, как собственник, не сможете выписать ребёнка, пока ему не исполнится 18 лет, пока не появится другое жильё или не будет решения суда о прекращении регистрации (дело рассматривается с привлечением отдела опеки).

Как решить проблему?

Хотите избежать проблем – сразу откажите в сдаче квартиры парам с детьми, которые просят регистрацию. Это негуманно, но честно. Ваша задача – заработать на сдаче жилья, а не заниматься решением чужих проблем.    

4. Арендаторы не хотят заключать договор

Нашли клиентов, которые просят не заключать письменный договор аренды? Обычно договор не хочет заключать сам собственник, чтобы не платить налоги, но бывает, что и сам жилец отказывается и даже готов за это доплатить. Возможные причины: 

  • жилец скрывается от алиментов или чего-то ещё;
  • он – мошенник (готовится обокрасть квартиру или тайно продать её).

Какие-то здравые причины, по которым клиент просит не заключать официальный договор, тяжело придумать.

Как решить проблему?

Отказать клиенту в сдаче квартиры.

5. Не квартира, а общежитие

Иностранные граждане из соседних республик также нуждаются в жилье. Проблема в том, что ради экономии они готовы арендовать квартиру вскладчину на 5-10 человек (впрочем, учитывая их доходы – это вполне понятно).

Но для владельца недвижимости – большое количество жильцов – это проблема: чем больше людей, тем больше шансов, что что-то сломается или будет испорчено.

Также не рады будут соседи, которые начнут жаловаться во все инстанции.

Иногда квартиру снимает «подставной» жилец, который сам в ней не живёт, а пересдаёт её трудовым мигрантам.

Как решить проблему?

Укажите в договоре, что в квартире может проживать только конкретный жилец (или семейная пара), без права подселения. В случае нарушения пункта установите суровый штраф в размере 0,5 арендного платежа за каждый день нарушения, а также выезд из квартиры иных лиц. Ну, и без неприятной обязанности в виде периодического посещения жильцов не обойтись.

6. Жильцы не могут внести депозит

Депозит – это сумма, гарантирующая исполнение договора. Как правило, она составляет 1-2 размера ежемесячного платежа за квартиру. Например, если вы сдаёте за 25 тыс. руб. в месяц, то депозит можно установить на уровне 25-50 тыс. руб. Но учтите, что большой депозит не все смогут потянуть, а маленький – риск того, что вы уйдёте в большой минус, если в квартире что-то случится. 

Если жилец честно исполняет взятые на себя обязательства, вовремя за всё платит и не портит имущество в квартире, то депозит возвращается после окончания аренды квартиры (укажите это в договоре). 

Ингода он идёт в счёт последнего месяца аренды, но лучше так не делать, поскольку в конце может оказаться повреждённое имущество, а жилец уже съедет и компенсировать потерю будет нечем. 

Также депозит может «таять», когда жилец постоянно задерживает с выплатами. Например, в одном месяце затянул на 5 дней, потом на две недели и т.д. В результате он может отказаться от аренды с долгом, который не покроется депозитом. 

Как решить проблему? 

Если клиент не может внести депозит, затягивает с его внесением или он исчерпался за счёт штрафов – прекращайте отношения с ним.

7. Можно я с кошкой?

Домашние животные – вечная причина раздоров между владельцами квартиры и съёмщиками. Люди, которые сдают квартиру, опасаются, что собаки могут повредить мебель, а кошки – порвать обои или поцарапать пол.


Как решить проблему?

Если у вас самого есть животные, вы знаете, что они разные, как и их хозяева. Одна кошка может разодрать все обои, другая может не доставлять никаких хлопот. К сожалению, узнать заранее, каким окажется животное, невозможно. Решите для себя, готовы ли вы к рискам, и после этого чётко укажите это в объявлении о сдаче жилья.

Если животные вас не устраивают, то пропишите пункт об этом в договоре – например, при появлении, у жильцов животных устанавливается штраф в размер 10% от ежемесячного платежа за каждый день нарушения или следует расторжение договора аренды.

Заглядывайте к жильцам хотя бы раз в месяц, чтобы убедиться в том, что у них не появились «меньшие братья».

Часто клиенты с животными вселяются в старые квартиры (которые тяжело испортить), к собственникам-любителям животных или за дополнительную плату. 

8. Сломали технику, испачкали обои, утащили чашки 

Идеальных арендаторов не существует. Кто-то обшарпает кожаное кресло, кто-то повреждает обои, кто-то разбивает посуду или загрязняет сантехнику. Часто косметический ремонт требуется уже после года сдачи жилья. По этой причине многие риелторы советуют делать максимально простой ремонт помещения, чтобы его не было жалко. 

Как решить проблему? 

Покрыть ущерб от повреждений можно с помощью депозита. Когда срок сдачи подходит к концу, вы должны внимательно осмотреть квартиру и описать понесённый ущерб (ещё до подписания договора аренды должна была быть опись имущества). Если с этим согласится съёмщик, то нужную сумму можно удержать из депозита на ремонт, а оставшуюся часть отдать. Если не согласится – разбираться в суде. 

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.